房产税 ——税率、计税依据和应纳税额的计算
(―)税率
我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计 征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10% ~ 30%后的 余值计征的，税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从 2001年1月1日起，对个人按市场价袼出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税 率征收房产税。自2008年3月1日起对个人出租住房，不区分用途，__按4%的税率征 牧房产税。
(二）计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收人。按照房产计税价值征税的， 称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
1. 从价计征。
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10% ~30%后的余值计算缴 纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
(1) 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中 记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价
按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则， 并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。
值得注意的是：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载 在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家 有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定 予以调整或重新评估。
自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产 原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于〇. 5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积弁据此确定计入房产原值的 地价。
(2) 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套 设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、 石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于 房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算 原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。
自2006年1月1日起，为了维持和増加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡 以房屋为载体，不可随意移动的跗属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空 调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产 原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时， 可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的 零配件，更新后不再计人房产原值。
(3) 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房产余值是房 产的原值减除规定比例后的剰余价值。此外，还应注意以下两个问题：
① 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投 资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产 投资，收取固定收人，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，虛根据 《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
② 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等， 与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时， 房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在 计征房产税时应以房产余值计算征收。根据财税[2009] 128号文件的规定，融资租赁的 房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未 约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
(4) 居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。从2007年1月1日起，对居 民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10% ~30%后的佘值计征，没有房产原值 或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参 照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
(5) 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地 下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产 税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以 下方式计税：
① 工业用途房产，以房屋原价的50%〜60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值x[1-(10%〜30%)] x1.2%
② 商业和其他用途房产，以房屋原份的70%〜80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值x[1-(10%〜30%)] x1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市 财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
③ 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部 分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收 房产税。
2. 从租计征。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收 入和实物收人。
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同娄房产的租金水 平，确定一个标准租金额从租计征。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产 权所有人按照房产原值缴纳房产税。
岀租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(三）应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征 的计算；二是从租计征的计算。
1. 从价计征的计算。
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
应纳税额=应税房.产原值x (1 -扣除比例.).x1..2.%
如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、 自治区、直辖市人民政府规定的〜30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。
【例】某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后按 余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=5 000 x(l-30%) xl.2% =42 (万元）
2. 从租计征的计算。
从租计征是按房产的租金收人计征，其计算公式为：
应纳税额=租金收入x12% (或4%)
【例〗某公司出租房屋10间，年租金收入为300 000元，适用税率为12%。请
计算其应纳房产税税额。
应纳税额=300 000 x12% =36 000 (元）
