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917房产网（文/谢康）近日，海沧人民法院审结了一起小产权房买卖合同纠纷案，一审判决原、被告房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款45万元。

老王是海沧某地村民，有几处农村自建房。老王的儿子小王嗜好赌博，在外面欠债好几百万，老王不得已出售了一处农村自建房，面积130平，作价65万元。买房的是老赵，老赵因近年来儿子婚事买不起厦门的房子，忧心忡忡，见小产权房便宜，就直接付款买下。老赵分三笔支付，至老赵起诉老王之前，已经付款45万。

老王和老赵签了《房屋买卖协议》后，恰逢房价大涨，便想加价，不肯交付房子。二人争执不下，甚至两人见面一度发生扭打。

老赵为了尽快拿到房子，好让自己的儿子尽快结婚，把老王告到了法院，要求确认合同有效，并且让老王尽快按照合同约定交付房子给自己使用。

法院经审理认为，老王和老赵之间签订的协议所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效，老王应当返还45万。

编者按：

购买小产权房的案例屡见不鲜，纠纷也无处不在，但毕竟小产权房交易不受国家法律保护，一旦发生争执，则无任何法律保障。就上述关于小产权房买卖的问题，我们咨询了福建方与圆律师事务所饶金祥律师，作一简要评析。

法律简评

小产权房这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商往往以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此，它并不能获得法律意义上的商品房产权。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。

对于小产权房，其买卖交易破坏了正常的商品房买卖市场经济秩序，是国家明令禁止的事项，所以对于该类买卖所引发的纠纷，法院无法对其有效性进行确认，反而认定属于无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

在小产权房交易中，法院无法处理房屋物权部分引发的房屋买卖纠纷，但交易中的债权纠纷部分，仍受法律的保护。一旦双方发生纠纷，若购房者同意不要房，但想将买房款拿回，可以不当得利为由，提起债务纠纷类诉讼。

故法院认定老王和老赵的协议无效，则其中因该协议取得的财产，应当予以返还。

本文仅代表律师观点，不代表917房产网立场。如您在买卖房产的过程中遇到纠纷，可在本栏目底下留言，专业的律师将为您答疑解惑。

主编丨谢康 文丨谢康