住宅专项维修基金又称为“房屋养老金”，专用于房屋老化后的维护维修、改造升级等，是当下人们买房时需要提前交纳的一笔费用。
它的缴纳跟使用，都与我们的利益密切相关，今天一起了解下。
01
什么是房屋维修基金？
房屋维修基金，实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。
房屋公用设施专用基金：用于物业共用部分、公用设施和设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
公共部位：是指建筑主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
公共设施设备：是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
公共维修基金一般用于，比如屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修，日常维修不准动用，一般质量合格的房子几乎15-20年都用不着。
02
维修基金必须要交吗？
维修基金是必须要交的。
根据财政部和建设部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有，由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以将维修资金划转到业委会，由业委会行使管理。
03
房屋维修基金怎么收取？
购房者应当按照购房款的2%-3%的比例向售房单位缴纳维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金。
续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过，续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
04
如何才能申请使用？
1、维修资金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、公共维修基金管理办法则明确依照“专户存储、专款专用、按幢设账、核算到户”的原则。维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。
3、 一般在没有业主委员会的小区，房屋维修基金是由房管局代管，但是申请程序很复杂。想要支出房屋维修基金要遵照双2/3特别多数原则，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过之后才能申请。
在实际操作过程中，2/3以上业主同意的硬性规定，某时候反而带来了诸多不便。例如，遇到房子漏雨等紧急情况时，如果再完全按照程序执行，会耽误不少事。
近些年城市所建小区的规模一般都比较大，常住率不是太高，就算能找到一栋楼的2/3业主，大家又都愿意签名，花费时间也要数周甚至数月。
针对这样的情况，有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如规定，市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时，并不需要所有邻居签字。
市民在到市住房保障中心领取表格后，找合适的工程队进行预算，将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户，填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后，贴在楼下公示5天。在公示期间，如果没有居民提出异议或者异议不成立，即可按照程序动用专项修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高，也可以另找一个价格合理的施工队。
2