第三百六十五条
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
一、本条主旨
本条是关于宅基地使用权转让或者消灭应当及时办理登记的规定。
二、条文演变
宅基地使用权为不动产用益物权，根据原《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，这是物权公示原则要求。宅基地使用权的转让、消灭，涉及不动产物权的转让、消灭，为保障当事人的合法权益，应办理变更登记手续或者注销登记。原《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从实践的情况看，宅基地使用权的登记管理较为混乱，且农民群众基于法律意识不强等因素，对宅基地使用权权利凭证的重视程度不高。为加强宅基地管理，依法保护宅基地使用权人的合法权益，推进宅基地使用权确权登记工作，近年来有关部门出台了多部规范性文件。如2008年原国土资源部发布《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号），2014年原国土资源部、财政部、住房和城乡建设部等联合出台《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号），2016年原国土资源部发布《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。
宅基地使用权为农村村民享有的一项至关重要的财产权利，宅基地问题影响着农村社会的和谐稳定。宅基地使用权的登记制度，有利于保护宅基地使用权人和利害关系人的合法权益，维护交易安全。从相关部门出台的规范性文件看，宅基地的确权、登记、发证工作已有效开展，并不断推进在全国范围内完成宅基地使用权登记。而已经登记的宅基地使用权的转让、消灭问题，基于原《物权法》明确规定需办理变更登记或者注销登记，应办理物权登记。此既为物权公示原则之要求，又有利于保护当事人的合法权益。本条保留了原《物权法》第155条的规定内容。
三、条文解读
本条是对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定。
对宅基地使用权的变动，法律未规定必须进行登记，特别是取得宅基地使用权的登记。从长远的情况看，为便于管理，明确权属，增加宅基地使用权的流动性，对宅基地使用权进行物权登记是非常必要的。本条规定一是考虑这一长远需求，二是考虑已经进行了宅基地使用权取得登记的，规定了宅基地使用权的变更登记和注销登记规则，即在宅基地使用权转让或者消灭时，应当及时办理变更登记或者注销登记。
转让宅基地使用权未办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力，亦不能对抗第三人。宅基地使用权是经审批取得的，已经进行了登记，而其转让或消灭，也应进行登记，自登记时发生效力。不进行转让和消灭登记，不发生转让和消灭的法律后果，更不能对抗第三人。办理变更登记应当由转让和受让宅基地使用权的当事人完成。
宅基地使用权消灭未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。宅基地使用权由于法定原因或自然原因而消灭的，应当由宅基地使用权的审批部门办理注销登记。如果因为未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。
四 案例
陈某诉陈德某物权保护纠纷案
案情：原、被告系亲兄弟。原告陈某以无住房结婚、借用他人房子为由于2001年3月6日申请使用土地，经过申请审批，在原枣庄市山亭区某某镇某某村非耕地中取得案涉宅基地一处。2018年8月中旬左右，原告开始在该宅基地上建造房屋。同年11月17日，被告陈德某未经原告许可，将原告已建好房屋框架墙体拆除两处。在庭审过程中，经原、被告双方当庭共同确认，位于墙体框架的东墙南部被损毁的墙体的价值为700元，位于墙体框架的中间部被损毁的墙体的价值为120元。法院认为：被告侵犯了原告的财产所有权，依照法律规定应承担相应的法律责任。
五 解析
民法典第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”其立法初衷是便于宅基地的管理，明确其权属，增加宅基地使用权的流动性。本案的焦点在于本案所涉及的宅基地的使用权归属于原告还是被告。原告通过个人申请、村委申报、镇政府审查、区土地管理部门审核，最后由山亭区人民政府批准，完成登记并得到宅基地使用权，本案所涉及的宅基地是经登记备案和政府审批规划给原告使用的宅基地，自登记之日起至今未发生变更登记，物权未发生变动，使用权人仍为原告。法院判决被告陈德某承担赔偿原告陈某被拆墙体的财产损失具有事实和法律依据。
