房企破产 | 买的房子成烂尾楼了怎么办？
饶国荣 & 刘少云
北京京师武汉律师事务所
投行并购中心
破产制度之美，在于全体债权人经法律程序公平受偿。购房人买的房子成烂尾楼，可以通过破产程序取得房产或收回购房款。
今日清明，举国哀悼，我们永远铭记抗疫斗争中守护我们的英雄和逝去的同胞。疫情这只“黑天鹅”席卷了武汉，蔓延至全国，如今在全球肆虐。封城抗疫，我们终将胜利，但付出了经济的代价，也让我们深刻铭记。
十行九灾，尤其房产企业严重受创，开发商售楼处关闭、在建项目停工，背负大量外债何日偿还？经查询人民法院公告网，自2020年1月19日至今，已经有七十余家房地产企业进入破产程序，相信该数据将与日俱增。枯木回春尚需时日，在房产企业青黄不接时若没有充足的资金源，如果房产项目烂尾了，买了期房的广大老百姓该怎么办？
（来源于人民法院公告网）
“金窝银窝不如自己的狗窝。”
国人自古以来有着较为浓重的买房置地办家产观念，如今为买房往往倾尽一生倾其所有。但房地产市场瞬息万变，开发商资金链断裂工程停滞无法按期交房的事例数不胜数，楼盘建一半后闲置三年五载都不稀奇，更别说在疫情的无情打击下百业凋零。疫情过后，低迷的经济将持续漫长光景，行内人士预测房企破产者不在少数。
眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了！
这青苔碧瓦堆，俺曾睡风流觉，将五十年兴亡看饱。
——桃花扇·哀江南
眼看他起高楼，眼看它烂尾咯！
自己买的房子成烂尾楼了，你该怎么办？你要怎么拿到房子产权顺利入住？或者退一万步讲，买卖黄了，你要怎么拿回购房款和利息？
01
你熟悉的武汉烂尾楼
提起烂尾楼，全国群众都能想起身边的几个惨例。就笔者所在的武汉市，武汉居民熟悉的烂尾楼也有不少，在网络上不经意搜索，相关新闻报道铺满屏。（为保持客观中立性，选择网络报道截图体现）
老百姓买的房子成了烂尾楼，几乎会毁掉购房人的一生。老百姓为了维权，轻者信访、闹访，更有甚者抵上了自己的生命，结果还是无法顺利获得应有的房子或钱款。既不利于社会和谐稳定，又徒劳增加了社会治理成本，还耗费了购房人老百姓对生活的热爱和对未来美好的赤诚之心。
（图片来源于网络，侵权联删）
据笔者所知，上图东顺擎天楼盘至今未能过户。此外，还有家美天晟武汉置业发展有限公司的国际丽都、汉口印象项目，武汉升阳置业发展有限公司的府上项目，也曾一度有购房人维权，社会矛盾尖锐。如此种种真实案例，惨状连连……
02
烂尾楼的涅槃重生
烂尾楼成了城市里“别样的风景”，难道政府视若无睹么？当年火爆的楼盘往往环境优美，地理位置、人文景观俱佳，闲置十余年岂不浪费社会资源？实践中，烂尾楼确有鸟枪换炮、焕然一新的，还有可能成为城市地标。
光谷国际广场（图片来源于网络，侵权联删）
华中地区群众都熟知的光谷国际广场，在2005年时还是一片狼藉，经东湖开发区政府大力支持，有投资者进入斥巨资打造成如今的光谷地标。
武汉市江汉区江汉路的佳丽广场烂尾楼十年之后变身“平安大厦”，武昌区中南路的新时代商务中心已成为中南路地标，江岸区的香港路8号在十年后被万达炸毁重建如今已熙熙攘攘……
是的，烂尾楼有可能再现升级。但我们普通老百姓购买的中小型房地产企业开发的楼盘，有多少投资人愿意接盘？即使有人接盘，或许在十余年后，我们老百姓等得起么？
因此，需要为买了房子却成为烂尾楼的老百姓寻求一条出路，最终实现取得房屋产权或退还购房款及损失的愿望。法律作为调整人们行为的社会规范，人们在千百年的经济交往中探索制定出破产制度，能够公平清偿债权债务，出清吸血的“僵尸企业”，让有潜力的企业再生重建，实现市场主体的优胜劣汰。因此烂尾楼真正的涅槃重生是经破产程序复工续建烂尾的楼盘，经法定程序交给购房人过户入住，或者经破产程序公平偿债，退还购房款及损失。
上文提到的家美天晟武汉置业发展有限公司的国际丽都、汉口印象项目，武汉升阳置业发展有限公司的府上项目均是经破产重整程序（现已结案）实现交房过户，购房人最终取得房屋产权，住上自己心驰已久的房子。
03
购房人经破产程序取得房产或退款
京师律师您好，请问怎么经破产程序最终让我拿到房子呢？
我认为，要经历两步：
第一，要让开发商企业进入破产程序；
第二，自己在破产程序中利用法律规则维护权益，实现目的。
enmmm……还不太懂
由于中小型房企资金实力相对薄弱，经常依靠银行贷款或施工单位垫资建设，当房产滞销导致资金无法回笼，又无其他渠道获得现金流的，项目停工就形成了烂尾楼。此时，房开企业往往面临着大量诉讼，诸多执行案件无法终结，企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，这样企业就基本具备了破产条件。
第一步：让开发商企业进入破产程序
无论是购房人自己振臂一呼，向法院提起对开发商房企的破产申请，还是待他人提请破产申请后法院裁定受理该案并公告，再去申报债权进入破产程序，都属于债权人申请债务人企业破产的情形。（暂不考虑债务人企业自身提起的破产申请）
《企业破产法》
Law
第七条第二款
债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。
根据法律规定，债权人只要证明债务人企业不能清偿到期债务即可提起破产申请。具体指：
- 债权债务关系依法成立
- 债务履行期限已经届满
- 债务人未完全清偿债务
所以，依房屋买卖合同约定，届至交房时点开发商企业不能到期交房的，或者有其他法律关系债务人到期不履行债务的（如向银行的借款到期、建设工程合同欠付工程款等），债权人可以直接向房企所在地法院申请破产。
除了直接申请企业破产外，最高院近年来强力推行执行程序与破产程序的有效衔接，在执行程序中可以申请企业破产。有关详情可查阅【投行并购中心】公号系列文章：王钊律师解读执转破意见
（该文书下载自“全国企业破产重整案件信息网”）
第二步：在破产程序中充分利用法律规则
小小普法
法院裁定受理企业破产后，会指定管理人接管债务人企业，并发布公告，通知所有债权人申报债权。
管理人在审计、评估债务人财产，统计债权债务后，经过全体债权人会议表决通过财产分配方案或重整计划草案，公平清偿所有债权债务。
债权人享有债权申报权、异议权、知情权、参会权、表决权、自治权、监督权、受偿权等各项权利，维护自身权益。
现行破产制度分破产清算、破产重整和破产和解三个程序。房开企业进入破产程序的，由于大多数债权人是购房人，且资产仅为在建的烂尾楼，一般的解决方式是通过破产重整复工续建交房还债。
最重要的是，债权人是根据法律规定的清偿顺序受偿的。
上文提到，大量购房人维权信访、闹访，给政府制造维稳压力，司法实践中也在寻求购房人权利的优先，深究背后的法理和情理，主要是以保障生存权为由赋予优先于法定优先权的效力，俗称”超级优先权“，即优先于建设工程款债权、抵押债权、职工债权、税款债权、普通债权受偿。
这种超级优先的权利享有者是消费者购房人。虽然《破产法》《物权法》等法律没有作出具体规定，但在有关司法解释中明确了该等权利的具体范围和条件。严格把握消费者购房人的司法界定，指导老百姓的购房行为，至少能够避免所买屋成烂尾楼之结局时的被动局面。
带着案例思考
高老庄房地产开发公司投资建设高老庄1期，其法定代表人高老头为缓解公司资金压力，于大唐2020年1月向猪八戒借款十万两黄金，约定一年后归还。高老庄公司在2020年5月取得该楼盘预售许可证，但因材料作假旋即于10月被撤销。
猪八戒在6月和高老庄公司签订房屋买卖合同，购买了一套商铺和两套住宅。其中商铺支付了购房款的60%，第一套住宅付了50%的房款，第二套住宅付了40%的房款。
2021年1月借款到期，高老庄公司因对外欠债较多无法偿还，高老头和猪八戒约定用一套住宅抵债，双方在2月签署了抵债协议，同时猪八戒又付了全款买了第四套住宅。
2021年7月，大唐法院裁定受理高老庄公司破产清算一案。高老头找到不知情的猪八戒，以高老庄公司的名义和猪八戒签了房屋买卖合同，猪八戒付了30%的购房款买第五套住宅。
当猪八戒从顺风耳处得知高老庄公司进入破产程序，便向法院起诉要求高老庄交付破产前的一套商铺和四套房屋，并确认破产后签订的第五套购房合同无效且返还购房款。
问：适用现行法律分析该案例，猪八戒能拿到几套房子？
综合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）等文件的有关规定，认定“消费者购房人”必须具备三个条件：
1.已经签署合法有效的书面购房合同
- 签署时间：破产申请受理前
- 基础法律关系：商品房买卖合同
- 买卖合同合法有效，不存在无效事由
【分析】：
- 猪八戒买的第五套住宅是破产受理后买的，不属于《批复》的保护范围。根据破产法规定，进入破产程序后债务人对外签订的合同无效，该部分购房款应作为共益债务受偿。
- 猪八戒以物抵债取得的第三套住宅，其基础法律关系不是商品房买卖合同，不属于超级优先权的范围。
- 猪八戒购买第四套住宅时，高老庄公司的预售许可证已被撤销，根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，亦不属于超级优先权的范围。
2.所购房屋系用于居住且名下再无住房
- 购房人所购商品房系用于居住（购买商铺、办公楼等生产经营性用房的购房人不具有消费者身份；但商住两用的符合）
- 买受人名下无其他用于居住的房屋（九民纪要明确：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神）
【分析】：
- 猪八戒购买商铺是为盈利获取收益，而超级优先权的法律精神是为保护消费者购房人的生存权、居住权，因此购买商铺、写字楼的不属于超级优先权的范围。
- 猪八戒原有古宅云栈洞，但已不适合其居住，他可以再购买一套用于居住的房屋。不过猪八戒前前后后买了一套商品、5套住宅，且有两套住宅是一次性购买的，其目的并非用于生活居住，明显已经超出保障其生活所需。因此购买的第一套住宅属于超级优先权的保护范围。
3.已支付全部或大部分购房款
- 已支付的价款必须超过总价款的50%
- 九民纪要指出：如果接近50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的（破产程序中指管理人决定继续履行合同的，需将剩余款项交付管理人），可以理解为符合该规定的精神
【分析】：
- 这里所指的“款项”既包括首付款、尾款等字面意义上的购房款，也包括定金、诚意金等可转化为购房款的款项。
- 猪八戒的第一套住房支付了50%的购房款，如果继续履行合同，猪八戒需将剩余50%款项补足交给管理人，待复工续建竣工后，依法院裁定去不动产登记中心办理相关手续。
那么，猪八戒的其他债权怎么办？在破产程序中作为普通债权受偿。
讲到这里，就有老百姓诧异了，仅仅因为购房款支付比例的不同，我们的结局就大不一样？
是的，关于支付比例不足50%的购房人，其权利性质如何认定的问题，实务中有较大争议，各地法院判决不一：有的法院一刀切，认为不足50%的部分债权为普通债权，也有的法院认为基于平等原则，同样是保护生存权，该部分也具有优先受偿权。
我们来看：在购房人没有付清购房款时，该商品房买卖合同属于双方未履行完毕的合同。《企业破产法》第18条赋予了管理人对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。管理人的主要职责是保护债务人财产不受损失及尽可能地使全体债权人利益最大化。因此管理人是否决定继续履行或解除合同，应当考虑这个核心。
如果管理人决定继续履行商品房买卖合同的，双方按照合同约定履行各自的义务：购房人需补足剩余款项；管理人经破产重整程序复工续建达到交房标准，在重整计划执行过程中配合法院协调有关机关办理手续。
如果管理人决定解除商品房买卖合同的，则需承担合同解除的法律后果，应退还款项及赔偿损失，在破产程序中先申报债权，经法定程序受偿。
（1）支付总价款50%以上的购房人，其超级优先权也体现在解除合同时具有请求退还购房款的优先，优先于法定优先权受偿。
（2）支付购房款不足50%的购房人，由于不符合司法解释的消费者购房人的条件，不具有优先于法定优先权的受偿顺位。从管理人维护债务人财产利益最大化的角度看，解除购房合同并按照合同约定价款及违约责任认定为普通债权，释放出房产以市价出售能够获得更大的收益，有利于提高全体债权人的受偿比例。这是司法实践中将该部分债权认定为普通债权的原因。
从另一个角度来看，超级优先权的设立精神是保障购房人的基本生存权，符合破产前签订合法有效的房屋买卖合同、所购房屋系买受人名下唯一住房的条件，仅因经济拮据支付少部分的消费者，也应当基于生存权的考量被区别对待，虽不能够和支付大部分或全部购房款的消费者一样获得超级优先权，优于法定优先权受偿，但是也应该基于生存权获得优先，劣于法定优先权而优于一般债权受偿，比如至少可以优先于普通债权吧？该种观点也有大部分法院认可。但是目前没有统一的法律规定或裁判观点，以待后续立法规定或司法实践完善。
商品房买卖合同约定的违约金如何认定
- 因房开企业延期交房产生的违约金等损失，管理人一般认定为普通债权，劣后清偿。
- 破产程序为特别程序，为了债权人利益最大化，如果继续履行合同，管理人可能要求购房人补交买房时和现时市价的差额；如果经破产重整交房的，在重整计划草案中有可能调整违约金为零……管理人会平衡各方利益，作出调整
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给老百姓购房人的启示
从上文的案例和分析，我们发现只有消费者购房人能获得超级优先权，一般购房人只能站在别人身后（普通债权）捡烂桃子吃。我们为什么一开始不做有超级优先权的人呢？
以史为鉴，可以知得失。法律的存在就是为有明确的标准让我们知道自己行为的法律后果。老百姓在买房时除了在注意一般的房屋买卖法律风险，还要想想自己是不是超级优先权人，万一开发商跑路房子成烂尾楼了，最终还能在破产程序中拿到房子产权顺利入住。
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