开发商暴雷、房子烂尾，拿不到房还要辛苦还贷的买房人，该如何救自己于水火之中？
4月20日，《最高人民法院出台关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，并于2023年4月20日起施行。
批复仅有3条，其重点是：商品房消费者的房屋交付权和返款价款权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
简单来讲，就是在关于商品房逾期交付的案件中，人民法院支持把买房人权益放在第一顺位，包括房屋交付优先、退还房款优先。
房子烂尾买房人有权解除合同并申请退款，这相当于给买房人的权益，再加了一道盾牌。
原文批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
在此之前，银行抵押权一直优先于其他债权，可以确定的是，在最新规定之下，买房人的权益将提升至新高度。
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那么这种变化对买房人有哪些影响？“房屋不能交付”又该如何界定？相关问题，锐评君第一时间咨询了江苏苏晟律师事务所的马倩律师。
以下为马律师对相关问题的解答（仅供参考）：
问：如何理解“房屋交付请求权优先”、“价款返还请求权优先”？
答：已经支付了全部房款的买房人，可以主张房屋交付请求。也就是在房子存在银行抵押或其他债权的情况下，法院将支持买房人主张房屋过户，相当于明确房屋所有权。
同样的逻辑，在房屋不能交付的情况下，支付了全部房款的买房人，可以主张退还房款。且在房屋存在银行抵押或其他债权的情况下，优先返还买房人申请的退款。
问：此规定是否全国通用？
答：这个批复由最高人民法院审判委员会会议通过，公告由最高人民法院公布，适用于全国所有城市、地方法院，执行时间也以公告时间为准。
问：如何理解“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。
答：买房人在付完首付但贷款未批复、或首付分期支付、或有剩余房款未全部付清的情况下，只要在一审法庭辩论终结前，通过贷款申请或其他方式补齐房款，都可以行使“商品房消费者优先权”。
问：“以居住为目的”购买的房屋，仅限于住宅性质的商品房吗？
答：从公告来看，批复中的消费者优先权，仅适用购买了住宅性质产品的消费者，这其中不包括商业、办公等性质的房子。
问：若申请价款返还，返还款中仅有房款本金还是包含利息在内的所有款项？
答：目前没有看到具体的规定。但对于买房人来说，是完全可以主张返还房款及已支付的利息、个人损失等。
问：如何界定“房屋不能交付且无实际交付可能”？
答：目前没有明文规定，或许要以各个地方法院或实际案件情况为准。不排除后续出台具体界定标准的可能。
问：在已明确房屋烂尾的情况下，开发商存在资金困难，申请价款返还的难度是否较高？
答：申请价款返还的难度一定是有的。但最新的规定是以消费者权益为第一顺位，也就是在房屋无法交付、开发商破产清算后，法律允许解除买房人的合同，并申请退还价款。
公告中的规定均为新增，在此之前，一直是抵押权优先于其他债权。在房屋延期交付或难以交付的案件中，买房人与开发商之间的合同很难解除，更不用提退款、明确房屋所有权这些问题了。
但按照最新规定，在相关案件中，法院将支持买房人解除合同并退还房款的主张。所以最新的规定，是进一步捍卫了买房人、消费者的权益。
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众所周知，2022年7月的停工潮、停贷潮，无疑是给了买房人以及房地产行业一记重创。
好在从去年下半年开始，从中央到地方，接连出台“保交付”的政策和举措，且成效显著。
据克尔瑞研究中心对32个典型城市、共290个前期停工项目研究数据显示，从2022年三季度至年底，290个停工项目中有164个项目复工。
在“保交付”的道路上，南京也不甘落后。在去年底及今年2月初，就曾数次提及新修订的《南京市商品房预售资金监管办法》，用多样化手段去确保预售楼盘如期交付。
在越来越健全的监管措施下，南京多个延期、停工的楼盘已经重启并加速。
比如此前实探过的板桥宝能翡丽河滨，日前召开“保交付誓师大会”，复工在即；江北启迪水木滨江已于3月7日复工，预计在今年9月30日和12月31日分批交付。
图源见水印
河西中苏宁檀悦，在延期数月之后，于4月15日迎来交付。
整体来看，南京楼市“保交付”的工作正加速、有序进行中，整体安全系数也依然值得相信。
图源苏宁睿城微信公众号
最后要说的是，买一套心仪的房子，有人拿出了多年的积蓄，有人掏空了两代人的钱包，只盼拥有一个温暖的小家，因此就连还贷都成了甜蜜的负担。
然而一旦遭遇房企暴雷、楼盘停工，“半成品”的房子，就变成了每一位买房人的辛酸和无奈。
幸好在多方政策、金融的保障之下，越来越多的停工楼盘，开始在“复活”的道路上前行。
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