“小产权房”只是一个行业内的说法，按照规范的划分，其实对“小产权”的理解，可以分为两种：
第一种，自始至终都没产权，属于违法搭建、违章建筑；
第二种，修建房子的房东有产权，但是这座房子不能对外交易，不能卖给其他人，或者卖了也不受保护，也就是说，没有流通性。
毕竟，界定产权的两个非常重要的意义，一是在于宣示主权，明确房子是房东的，明确群己权界；二是在于保障交易的流通性和安全性，也就是在交易中，确保他人买到的房子，是房东有处分权的房子。
1、城市棚户区、城中村
第一种小产权房，常见于城市里面的城中村、棚户区的违建。
因为城市里面多数的土地，在上面加盖房屋，都是需要经过规范流程的：
包括选址、规划设计、施工图纸审查、规划、施工报建、施工竣工验收等程序，而且是需要有资质的设计、施工机构和人员来。
因为房屋涉及到人身和财产的人身安全，就好像医生看病一样，你敢让一个大字不识的赤脚郎中，随便给人开刀动手术吗？
所以，许多城市里面的城中村、棚户区、自行加盖的楼层，大多属于这一类“小产权房”，也就是违章违建。
之所以出现这种小产权房，大多是基于一些历史原因，比如一块地，多年前属于城市周边的农村郊区，房子也属于宅基地上的农民房。
后来随着城市扩张，郊区变成了城区，农村宅基地变成了城市建设用地，这些前宅基地农民房，就遗留了下来，而后房东为了出租赚取利润，加盖了违章建筑，逐渐成了棚户区、城中村。
按道理说，这些违章建筑，都是需要被拆除的，一来法理不容，容许它们存在，实际上是对那些按规定报建报批购买商品房业主资源的不当分食，二来也容易导致安全隐患。
2、农村宅基地、农民房
第二种小产权房，就属于自住有产权，但是交易无产权的类型。
农村宅基地上面的农民自住用房，就很典型。
赋予宅基地上可以盖本村村民自住用房的权利，实际上是给予农民的一项居住福利，仅凭本村村民的身份，就能获得一片地盖房子居住，不像城里人要付出包含于房间内的土地使用权出让金，当然，农村宅基地住房，也是要和责任田挂钩的。
但这种福利，只是给他们居住的，仅限于居住使用，后代不能继承宅基地，农民本人也不能对外出售宅基地。
如果一定有城里人要买农村宅基地上的农房，那是不受保护的，哪天一旦农民反悔，想要拿回土地和房子，城里人也只能自认倒霉的。
因此，对于两大类“小产权房”，是否属于违章建筑，实际上是要分开来看待的。
城里面城中村、棚户区，虽然可能是历史原因，遗留下来的农民房到如今依旧存在，但是房子脚下的土地，已经改变了性质，从农村宅基地变成了城市建设用地，那么，在农民房上加盖的这些楼层，就属于违章、违建，本质上是无产权的，是需要被拆除的。
而农村广大的宅基地的“小产权房”，对于农民自住是没问题的，但是按照“房随地走，地随房走”的原理，房子脚下连着土地，而土地是不能被农民私人处分的，那么房子自然也不行。
也就是说，宅基地上的这种农民房，是不能对外出售转让的，也属于一种“小产权房”，或者说“产权权能不足”的房子，当然，可以用于对外出租，但是就是不能买卖，擅自买卖，也是无效的。
所以，并不是所有的“小产权房”，都是违章建筑，区分的关键，具体还是要看房子脚下的土地性质，还有房子建造的时间节点。
2