哈喽大家好，我是血拼哥！
最近有想要上车的刚需朋友们咨询买房问题：
“北京主城区，总价350万二手房，首付35%吗？123万首付是不是就够了？”
“老婆小吗？可能不是，首付应该在41%—42%，另外你月供能承受多少呢？”
“月供8000是极限！”
啥？北京主城区？月供不超过8000？——这，恐怕很难。
咱们刚需置业，一般最大的难题是首付，所以总是觉得首付凑齐了，是不是就能定格上车看中的房子？
其实买房一定要打出富余量，因为除了首付，你还要操心准备这些费用！
1、月供其实并不少，做好1万打底的准备。
很多朋友掏空腰包上车后才会发觉，买房子首付只是开始，月供才是永恒。
因为从本质上说，刚需买房就是在买长期负债，关键在于怎么运转好资金，家庭资产配置一定要分配稳妥。
月供是现金流，对于刚需买房人而言，月供同样是生死的界限，不可不慎！
若月供占比过高，对家庭生活的维系都造成极大挑战，有可能造成银行不良贷款。
因此，实际上在付了首付之后，每个月所支付的月供，也是一定要去评估的。
至少要知道，当下北京房价对应的月供，到底是什么行情？
下面我们就以北京各片区总价350万左右典型的新盘来看，分析一下它们的首付和月供成本。
以首套首付，25年还款期限，按利率5%的纯商贷来计算，首付和月供成本如下（混合贷月供会少一些）：
再来看看总价350万二手房情况，就以主城区满五唯一且楼龄在15年以内的商品房标准，血拼哥在各个片区找到了以下典型楼盘：
注：以上房源总价偏低，所以贷款首付比例，我按40%算的，二手房在北京最高贷款有限制，一般五环内在280万左右（普宅线*60%），剩余就是首付，所以总价越高，其实首付越多。
从列举的表格咱们不难看出，在主城区你想拿350万买套住着宽敞的两居二手房，还不能是老破小，在海淀是门儿都没有，只能移步五环外的朝阳和丰台，那里有很多满足条件的两居室房源。
我们发现，如今在北京，总价350万的纯商品新房或主城区二手房首付至少要125万，选择纯商业贷款，月供至少要12276元。当然咱们一般都会缴纳公积金，选择组合贷款的情况月供压力肯定会小一些～
根据国家商品住房个人贷款规定：如果房贷占月收入比重超过50％，则不具备贷款条件；达到40％，则进入警戒线。
总价350万的非普宅，按照商业贷款25年来算，月供也要1.2万，这时候家庭月收入至少要达到3万，才能维持正常生活。
换句话说，一家两口，平均每个人的月薪就要达1.5万。
再看下如今北京的平均薪资水平如何。
根据智联招聘2022年一季度平均薪酬城市分布来看，北京以13369元/月的薪酬位居全国第一。
这个数据距离月收入1.5万的标准其实还差一些。
按照平均薪资1.3万多这个数据，每月除去一半的生活开销，还剩6000多元，一年将近8万元左右，一家两口能攒下16万左右。
总价350万，首付140万，如果有父母帮助，比如可赞助70万，那首付4成的缺口还有70万。
在不计算年收入增幅的前提下，两个人一起出钱出力，经过4到5年的刻苦奋斗，再加上父母的帮助，基本可以凑够剩下的70万首付，通过贷款210万的还款门槛。
如果没有父母的资助呢？
就需要你和伴侣共同承担140万的首付，单纯依靠上班族挣薪资的能力，那凑够首付的年限就要从4年多增至8年多。
算完首付和房贷这笔账，这对咱们打工人来说真的是压力山大，这还得是事业在未来不会有变故的情况下。
现今受困于疫情反复，楼市和经济走势均不明朗，通过高杠杆购买了房产，万一断供了无力偿还房贷，那可真是得不偿失！
所以贷款买房前，一定要了解所在城市的购房和信贷政策，做好自身财务规划，并且得选择适合自己的还款方式！
我们在确定贷款买房后，一般的还款方式有两种：等额本息和等额本金。等额本金比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，购房人要根据自身的需求选择。
然后，这还没结束，很多刚需小白在买房的时候都觉得首付备齐、月供在可接受范围内就ok了。
实际上交了首付之后，你还将面临一些其他的杂七杂八的款项需要付钱。
以下，咱们分二手房、新房介绍：
二手房的一大支出——税费
作为光荣的买房人，我们绝不会错过每一个纳税的机会，所以契税、个人所得税、增值税你一个都不能忘。
01 契税
契税是买房子的时候除了首付之外比较大头的一个款项了。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
根据现行标准，以90㎡为界限，不同条件的首套和二套房的情况也各不一样：
个人第一次购买家庭第一套住房，面积90㎡以下的，按1%税率征收；90平㎡以上的，按1.5%征收。
个人购买家庭第二套住房，面积为90㎡及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，按2%的税率征收契税。
北京首套和二套总价350万面积小于90㎡的房子，契税都要交3.5万元；
首套房，总价350万，面积90㎡以上的，契税要交5.25万元；
二套房，总价350万，面积90㎡以上的，契税要交7万元。
但同样总价为350万的房子，89㎡的首套房就要比91㎡的二套房的契税价格低了3.5万元！
契税上来看，国家是鼓励大家买房自住，而且鼓励大家首次买房。
02 个人所得税
这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税；
若不满足，根据国家规定，出售房屋时需要缴纳，按差额的20%缴纳或全额的1%缴纳。
差额20%就是过户价减去原登记价后的20%。
因此有两种选择，按照350万总价不满五唯一的二手房来算，假设原登记价为300万，按差额的20%缴纳为10万，全额的1%缴纳为3.5万。
所以购入的二手房位于增值幅度大的片区时，选择全额缴纳的方式会更划算。
03 增值税
原则上为卖方支付，且当房屋满二唯一时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者，为什么这么说呢？
因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为350万，但是需要缴17.5万的税款，总价就是367.5万，而你要支付的就是这367.5万，350万是卖家的收入，17.5万会被他拿去交税。
如果还不明白增值税的计算方法，那就再来看一下标准的收费规定：
目前增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
所以买二手房，别单纯看总价算首付，还有很多隐藏税费，一定要问清是否满五满二。
新房除了首付，交房时候你还有这些钱要缴！
新房不用操心个人所得税，但是契税还是照付，参考上文二手房契税。此外，还有一大堆名目，不过不用担心，都不多，大家挺住！
01 实测面积误差
交房一条龙的时候，一般有登记，交面积差价的环节，有关规定有一个面积误差3%为临界点。
收房时面积误差在3％内，是法律规定的合理误差区间，根据签约的房价，依据多补少退的原则。
若面积误差超过3％，买房人都有两个选择：要求开发商退房，或者不退房继续住与开发商协商误差补偿。
购房者选择退房时，开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已支付的钱款退还给购房者，同时支付已付房价利息。
如果购房者不要求开发商退房的话，则需要根据实际面积重新结算房款：
收房时面积多的部分—— 3％以内部分的房款由购房者补足；超出3％部分的房款由房地产开发企业承担，产权归购房者。
收房时面积少的部分——3％以内部分的房款由开发商返还购房者；超出3％部分的房款由房地产开发企业双倍返还购房者。
02 公共维修金
主要用于用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，比如屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修，不得挪作他用。
而这个费用的收费标准是小区自己规定的，通常情况是在总价的2%-3%之间，总价350万的房子需缴纳约7-10万的公共维修金。
这笔费用由开发商代收，之后交给房管局，最后到业委会。
03 物业管理费
物业管理费收入的高低直接与收取标准及业务量呈正相关。
根据2020年出炉的《北京市物业管理条例》规定，前期物业服务合同期限最长2年，收房后第2个月开始至前期物业服务合同终止之日物业费由业主承担。
04 权属登记费
即为办理产权证的费用，80元/套，每增加一个产权人则多增收10元工本费。
至于这里的产权人即产权拥有者，法律上认定的是财产登记的合法拥有者。
注意，如果是夫妻共同财产，就算产权证上为一人，也应属于夫妻共同所有。
05 装修押金
有部分小区在交房时会向业主收取装修保证金，费用从几百到几千不等，目的是为了防止装修施工对小区造成破坏。
装修完成经物业验收合格后，这笔钱会在一定时间内返还给业主。
但是《物业管理条例》并未明确规定装修押金收取规定，这项费用并没有获得国家法律法规正式认可。
以上，买房前除了首付外，还得将上述的这些钱款准备好。
总结一下：
购入首套总价350万的不足90平的新房时，实际上付的钱可能是：350万+158万利息+3.5万契税+10万公共维修金+面积误差+一年的物业费+80登记费+装修押金（可以没有），粗略估计大概522万+
购入首套总价350万的不足90平且不满五唯一的二手房时，实际上付的钱可能是：350万+158万利息+3.5万契税+3.5万个税+17.5万增值税+2.7%中介费，大概是542万左右。
二手房，特别是老破小还有一个特殊的地方，当你买的是90年代的二手老破小时，钢混结构的贷款年限=57年-32年楼龄=25年，板楼的贷款年限=47年-32年楼龄=15年。
总价350万15年贷款年限的二手房，这样的二手房很可能每月月供会达1.7万元，但是贷款利息会少一半，前期资金压力比较大，另外还有24.5万的税费。
看来有买新房的条件还是尽量买新房，刚开始资金压力小～但新房也不是万事俱备的，毕竟贷款年限长+期房的苦恼大家都懂。
总之，咱们普通人买房几乎都要拿出全部的积蓄，再背上二十多年的负债，所以一定要提前未雨绸缪。
最重要的是，有一个正确的买房思维，千万不要偷懒，要时刻保持对楼市的关注！
最后，共产房赶紧加仓补货吧，350万三居，首付30%的温柔只有共产房能够给予，祝大家都能买到心仪好房！刚需加油！奥利给!
来源：搜狐焦点北京
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