案情简介：

2008年2月20日，张莹与邵波登记结婚。2009年，张莹与邵波在婚姻关系存续期间购买涉案房屋，并办理了预告登记，预告登记权利人为原告张莹。2013年4月2日，张莹与邵波协议离婚。

2011年7月2日，邵波(甲方)与隋延志(乙方)签订《房屋买卖协议书》，协议约定：邵波将涉案房屋卖给隋延志，建筑面积为62.42㎡，房屋价款为23万元；双方签订本协议时，乙方付20万元房款，等房产证下来时甲方无条件配合乙方更名过户，过户当天乙方再付甲方3万元整。合同签订后，隋延志向张莹及邵波交付了购房款20万元，此后隋延志入住涉案房屋。

2020年11月6日，张莹诉至法院，请求：一、请求判令邵波与隋延志签订房屋买卖协议无效；二、请求判令隋延志立即腾退上述房产；

庭审中，中介公司工作人员出庭作证，其证明隋延志系通过中介公司得知张莹要卖房，中介曾带领隋延志到张莹家看房，张莹在家并带其参观房型，之后又与隋延志谈的房价。签订合同当天，因张莹及其爱人邵波，隋延志及其爱人均在现场，故各家只选一人在房屋买卖协议上签字，隋延志交付现金后张莹收的钱。

裁判结果：

一审法院：

驳回张莹的诉讼请求。

二申法院：

驳回上诉，维持原判。

评析：

本案争议焦点为涉案房屋买卖协议书是否有效，笔者认为涉案房屋买卖协议书有效，理由如下：

第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

2020年11月6日，张莹以涉案房屋买卖协议书无效提起诉讼，而民法典2021年1月1日才施行，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。

第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。

邵波与隋延志签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然张莹主张涉案房屋买卖协议书系邵波与隋延志恶意串通签订，所以协议上才没有其签字，但是根据中介人员一审当庭的陈述，张莹参与了到中介处登记卖方、带买家看房、谈房价、见证签订合同以及收房款等全过程，而且涉案房屋买卖协议书约定的房屋价款并不明显低于市场价格。同时，未能就张莹与邵波协议离婚分割财产时没有提及涉案房屋作出合理解释。最后，隋延志自2011年后便在涉案房屋实际居住，张莹却从未向隋延志主张过权利。故，张莹主张涉案房屋买卖协议系邵波与隋延志恶意串通签订的理由不成立，涉案房屋买卖协议有效。