6月13日，记者报道了张先生买房时的“糟心”经历，事件回顾戳链接>>闹心!交房发现自家厨房和卧室下面是公厕,可结果...
买了房本来是一件值得高兴的事情,但济南飞跃大道旁泉世界壹品小区1号楼的准业主张先生最近却很苦恼。前不久,他发现自家楼下竟然是公厕,而买房时置业顾问仅告知是商铺。
“如果提前告诉了我,我可以考虑买不买,现在快交房了才知道,感觉被骗了。”张先生认为,即便公厕符合规划,但自己的知情权仍未得到保障。记者调查发现,在规划图公示、销售等环节没有明确公厕是否属于不利因素,开发商是否有告知义务。而一旦业主提出维权,还需要由业主提供证据证明售楼处未尽到告知义务。
泉世界壹品(活力城项目)营销中心。
是否公示不利因素
买房时没有明确规定
张先生告诉记者,他又仔细翻看了自己的购房合同,没有看到合同里提到自家楼下有公厕。而且合同提到,出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料仅供购房时参考,并不视为正式要约内容,广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的,以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容,不受其约束。
记者在合同的“告知方面”看到,仅第十条规定在经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响购房者商品房质量或使用功能的,出卖人要在规定时间内告知。
那么,规划和设计本身是否要进行公示呢?11日,济南市住房和城乡建设局房地产开发管理处工作人员介绍,目前的规定要求开发商销售楼盘时必须在售楼处现场公示土地使用许可证明、建设用地规划许可证、开发商的营业执照等,还会组织工作人员到现场监督。但没有明确规定开发商要公示小区的不利因素。
虽然济南市自然资源和规划局第三分局的工作人员介绍,建设用地规划许可证中的设计总图中能看出包括公厕在内的不利因素,但济南市住房和城乡建设局房地产开发管理处工作人员介绍,对是否公示规划图并没有强制要求。
记者查询到,2019年5月15日,济南市住房和城乡建设局、济南市市场监管局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,其中提到“不得刻意规避项目周围不利因素”,这是否意味着开发商售楼时类似公厕这样的设计要进行告知?济南市住房和城乡建设局房地产开发管理处工作人员介绍,通知里的要求是从公布之日开始,张先生购房时还无此规定。
“通知也没有明确要求开发商是否有义务主动向消费者告知小区周围的不利因素,但是消费者主动问起,开发商必须向其告知。若开发商故意隐瞒,消费者需要提供证据,向市场监督管理局反馈,市场监督管理局将进行专项检查。”不过,该工作人员也表示,公厕是否属于不利因素并不明确。
规划部门网站公示的规划图没有标明公厕位置。
规划公示图不要求
明确公厕所在
除了置业顾问的介绍、购房合同的约定外,张先生还可以通过自行查询济南市自然资源和规划局网站上公示的小区规划图来进一步了解信息。
记者在济南市自然资源和规划局第三分局查询到的该小区规划图看到,其中一张图标注出了1号楼西侧一楼底商北侧有公厕,但该图并未在网站公示。工作人员解释,该楼盘2015年取得规划许可证时,房地产项目的批前或批后规划图的公示,没有要求需要列明小区公厕,也不要求标注出小区的公厕位置。
“开发商作为甲方请设计公司按照各种规范要求设计图纸,报到规划部门审批。在规划部门网站公示的批前或批后规划图是根据公示要求选择的相应规划设计图。”该工作人员说,近几年,已有部分开发商会主动在提交的对外公示设计图中标注相关不利因素,但这主要靠开发商自觉,并不是强制的。
“接下来我们在这方面也加大要求,在提交到网站公示的规划图中,要求将公厕等在内的不利因素的位置进行标注。”该工作人员建议,市民在购买房子之前,可以通过拨打济南市自然资源和规划局窗口服务电话咨询房子的规划图,获知相关的不利因素。
消费者取证难度大侵权行为难界定
山东大学政治学与公共管理学院教授王佃利对城市治理中的邻避困境有深入研究。王佃利认为,根据规划这一公厕是小区必建公共设施,而张先生认为建在自家楼下会影响其生活而产生抗争行为,这就属于邻避效应。
“这首先牵扯到谁先建、谁后建的问题。”王佃利解释,如果是房子先建,公厕后建,那么建公厕时应该征集居民的意见。而如果建房子时就有建公厕的规划,而且也得到了自然资源和规划局的批准,那么开发商就应该在销售时主动告知购房者公厕设置情况。
虽然张先生认为开发商侵犯了他的知情权,但山东舜祥律师事务所律师王建华却表示,以目前的情况看,很难界定侵权行为。
“首先,张先生无法证明当时销售人员没有告诉他公厕规划；其次,就算真的没有,也无法界定他们是主观恶意隐瞒,还是真的遗漏了。”王建华说,购房者在购房时应该有证据意识,但目前有不少问题是购房之后才发现,这使得购房的过程中没有保留证据的情况比较普遍。
“国内现行的证据规则中规定,谁主张,谁举证。从张先生的遭遇来说,他主张自己的知情权被侵犯,就应该由他来举证。”王建华说,从这个角度而言,消费者有取证的难题。“所以一定要注意保留和销售人员沟通的言语证据,并将销售人员的口头承诺落实到书面上,有利于之后自身的维权。”
王建华说,《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》中“不得刻意规避项目周围不利因素”的规定就不够具体。“怎么算刻意规避?这个很难定义,需要政府部门对规避行为进行详细的界定。”王建华还建议,规定制定时应该更具有实际操作性,比如开发商是否有义务主动向消费者公示小区的不利因素,必须公示的不利因素有哪些都应该得到明确。“没有具体的操作内容,很容易让开发商钻空子,也没法起到规范房地产市场行为的作用。”
外地也有居民遇类似糟心事儿
记者搜索梳理发现,外地也有不少小区住户因公厕建在自家楼下而苦恼不已,但同样受限于没有明确规定不能建在住宅楼下而很难以解决。
2011年12月,张家界一小区住房边建公厕引起居民不满,城建部门听取意见后改了方案,将公厕改成公共管理用房。
2016年1月,枣庄一小区开发商在居民楼内建公厕,却未告知居民,遭居民抗议。开发商回应称,公厕建在居民楼内合乎规划,没有义务一一告知业主。
2018年8月,甘肃省一小区有居民因其住宅厨房下在修建厕所而投诉,环卫局以“政府政策”为由未更改公厕选址,而是对公厕设计方案进行了修改,以加强公厕排污除臭能力,并承诺加强管理。
文/片齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 见习记者 任玉婷
