引言
近日，丙丁戊相继打电话给甲：“乙已经把房子抵押给我，你想过户，需要偿还乙的债务，否则没法过户。”
如果不是接到电话，甲可能还真不知道自己住了十多年的房子，居然被乙拿去抵押近百万。
基本案情
2010年甲花费100多万购买了乙的拆迁安置房，双方签署了买卖合同并约定等可以办证时直接登记到甲名下。乙提议采取重复打款并采取律师见证借款的形式来确保甲的权益，如到期不能办理过户手续，可以按照借贷来主张权益。
数日后甲来收房才发现该房屋并非乙所有，而是乙的父亲所有。于是双方就解除了买卖合同，并约定还款，在解除协议中明确将乙的另外一套房屋抵押给甲。一月后甲乙双方重新签署房屋买卖协议，乙将案涉房屋交付给甲，由甲一直居住至今。甲多次要求办理过户，但是乙一直未解决。
争议焦点
一、甲乙之间是房屋买卖还是民间借贷？
二、丙丁戊的抵押权是否依法设立，能否被注销？
法院判决
一、甲乙双方签署的关于案涉房屋的买卖合同真实有效，双方应当恪守诚实信用原则，继续履行合同，乙应当协助甲办理过户登记。
二、本案中，三抵押权人均未上门勘查案涉房屋的实际情况、未履行审慎审查的义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，故三人应当将案涉房屋的抵押登记予以注销。
律师分析
一、甲乙之间是房屋买卖还是民间借贷关系？
1、尽管甲打款两次并且办理了律师见证的形式，但是乙方系金融从业者的特殊身份，明显是乙方为了打消甲方的顾虑，故意而为之。如果是借贷关系，双方之间对于还款期限、利息等应当有明确约定。相反在第一次房产合同被解除后，乙方并没有按期还款，可见律师见证的借款，并非双方真实意思表示。
2、即便乙抗辩第一次的合同已经解除同时解除协议注明了第二套房是抵押，但是随即双方又签署了第二份房屋买卖协议。按照一般常理来讲，应当以最后一份买卖协议作为双方的真实意思表示。
3、案涉房屋交付给甲方居住使用多年，乙方重未提出过任何异议。结合案涉房屋项下存在多份认购书、协议等情况，认定房屋买卖关系的合理性更高。
二、丙丁戊的抵押权是否依法设立，能否被注销？
1、本案中尽管第三人，提供了比如借款合同，转账凭证等证据用于证实借款的真实性，但是借贷合同发生的时间、条款内容相同。庭审过程中，丙丁戊三人承认是乙的朋友，且在借款期满后均未要求乙方还款，故三抵押权人借贷和抵押的真实性存疑。
2、房屋办理抵押权的时间为办理房产证后的第一时间,此时，作为乙方来说，明知案涉房屋已经出售给了甲，其已丧失对案涉房屋进行处分的权利，故甲方有合理相信乙方是故意抵押，目的就是阻却甲方进行产权登记。第三人应当对拆迁安置房抵押存在的风险有所预见，但三人均未上门勘察房屋实际情况，未尽到合理审查义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得要件，因此不能被认定为善意第三人，故三人应当将案涉房屋的抵押登记予以注销。
律师提醒
一、拆迁安置房虽然价低，但应慎重购买。非要入手，切记要签订好买卖合同并要求出卖方提供相应的担保（人保或者物保）。同时需要出卖方提供相关的拆迁协议、安置协议、房票、社区证明等关键材料。
二、拆迁安置房从拆迁、分房、办理房产证的时间较长，买方应密切关注分房选房时间、办证时间，切忌被卖家故意办理抵押权或者一房二卖等。
三、对于出现抵押的房产，一定要及时采取诉讼保全措施。对于一房二卖的问题，在诉讼的同时也可保有追究对方诈骗罪的刑事责任的权利。
作者：江苏路漫律师事务所 徐泽亮
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