小产权房大家可能都不陌生，在集体土地上开发的房屋俗称小产权房，在房价居高不下的今天，价格相对低廉的小产权房成了不少人的首选。
2014年，张先生花了100万买了两套小产权房，一套自己居住，一套给父母居住。然而，一张突如其来的通知打破了宁静的生活。
原来，买的这两套房子都是开发商和村集体合作开发的小产权房，没有取得任何手续。由于被一些村民举报，乡里通过调查，作出了违建的通知。
很快，开发商也开始张贴通知了：要求所有的购房人在一个月内腾房，带着收据和合同去退房款。但并不是全额退还房款，需扣除居住时间，居住时间长，退款就少。最终张先生通过诉讼的方式，不仅拿回了全部房款，还拿到了装修和其他直接损失赔偿。
由此看来，小产权房确实不能出售给本集体村民以外的人，否则房屋买卖合同就是无效。而且，绝大部分的小产权房往往是没有取得相关手续的，甚至很多是违建。关于违建的房屋买卖合同，在法律上也是无效。所以，购买小产权房的时候往往会存在不小的风险。
如果只能购买小产权房，没有更好的选择时，该如何降低自己的风险呢？
首先，合同一定要签好，在签署买卖协议的时候，最好将遇到拆迁或者房价上涨等情况约定在协议中，防患于未然。比如，可以约定如果遇到拆迁，即使合同无效，拆迁利益也全部归于购房人所有。
其次，签合同的时候最好能有当地政府部门的盖章确认，比如乡镇政府在协议上作为第三方予以确认盖章。能办下来产权证，肯定是更保险，只是能办证的确实不多。
再次，买了房以后如果能把户口迁过去也能极大降低购房风险。在司法实践中，如果户口能迁过去，甚至买卖合同都能确认为有效。
最后，如果购买了小产权房后遇到了拆迁被起诉确认合同无效、返还房屋的情况，一定不要放弃，即使合同是无效的，购房人依旧可以通过法律手段获得大部分的拆迁利益。以北京为例，对于这种小产权房合同无效后的拆迁利益分割，法院往往是按照7比3来判，其中购房人会拿到7成，出卖人拿到3成。
来源：央视社会与法 微信号cctvshehuiyufa12
2