一、从目前各大国有银行、股份制银、城市银行等的相关房地产抵押按揭贷款合同来看:几乎清一色的围绕房产的价值为根本抵押物来制定的。几乎都是以实物房产的产生为界。实物房产产生以前，是以房产开发商对抵押按揭贷款合同进行强制担保，来保证合同的执行的。并未有清晰约定，实物房产产生前，购房者应该用自身信用为担保，对抵押按揭贷款合同负无限连代责任。并不能因自然人本身经济活动有无限连代责任属性，就主观推测购房者应对贷款合同负无限连代责任。实物房产产生以后，也是以房产为抵押物，为根本来保证抵押贷款合同的执行。有些合同约定，在贷款合同执行完毕前，房产作为抵押物所有权归银行;有些合同约定，在贷款合同执行完毕前，所有权归购房者，抵押权归银行，不得另行抵押，或者还有其他它项权力归银行的。但总来说，也没有明确约定，用购房者个人信用来对贷款合同进行再担保。只不过有的银行对抵押物灭失，贷款合同还末执行完的进行了约定。这种情况下，购房者应该对贷款合同末执行部分负无限连责任。但我们要清楚，这种情况只是指，抵押物实物房产产生后，并将使用权已移交给购房者后，由于购房者保管不善(如火灾、水患等)造成抵押物灭失或大幅减值，造成无抵押物或抵押物价值不足的情况，购房者需要以其他抵押物或个人信用对原合同未执行部分价值进行担保。有的银行会对上述情况要求重签合同或签定补充协议。但都不能凭此把由于开发商烂尾，造成抵押物从未产生，主观理解为抵押物灭失。抵押物末产生和抵押物灭失是两个完全不同概念。因此，如本人前文所述，抵押物产生前，购房者无法律责任、义务，也无能力对抵押物产生前，开发商的商业营运行为进行监管，资金往来进行监控。换一个角度，烂尾楼所在地，政府相关监管职能部门，涉事烂尾楼的银行是有这个能力的。而且，国家也有相关的法律法规对其进行规范。这种情况下，由于烂尾楼所在地，政府相关监管职能部门、涉事银行有法不依，有规不矩，造成楼盘烂尾，他们是有责任。这种情况购房者不担责，当然可以。由于在可见的末来，烂尾楼盘无法复工复产，而被动选择对其进行断供。这是购房者的正当权力，政府不应阻止，法院应该支持！
二、现在网上有很多带节奏的观点，把出现大批量烂尾楼盘的原因推到"预售制″上面。而不是理性思考，出现大批量烂尾楼盘的真正原因是:开发商(资本)的贪婪;银行(金融资本)为了利益，未按相关规定和金融规律进行合理的资金归集、发放和监控;地方政府为了非税收入，相关监管责任人对相关问题监管不到位，甚至选择推波助澜;房产中介为了多卖房，伙同开发商违反国家规定对未交付楼盘大规模炒作;国家在大批量烂尾楼盘出现之前，或担心税收锐减，或担心经济失速等原因，发现苗头后处理不及时或处理力度不到位，没有将其消灭在萌芽中。总之一句话，大量烂尾的真实原因不是"预售制″，而是对预售制相关的法律法规，内部制度规范没能执行有度造成的。更不要说相关法律从业者、社会科学从业者，传媒产业从业者等以上各类利益相关方，利用自已或威权、或学识、或信息方面的优势地位，公然违背诚信原则，对预售制相关配套监管的法律法规制度规范，或理论攻击、或现实质疑、或阻碍传播，对"预售制"相关配套法律法规制度规范的落地起了很不好的作用！
另外，我再举一个比较久远的案例，来反证出现大批量烂尾与预售制关系不大。因为案例发生在上世纪九十年代中期，不是93年就是94年。为了真实的呈现，我在多个平台上搜了一下，没找到原始出处，那大家就当故事来听。当时，住房改革还没开始，但各地已经出现房地产开发的模式，许可对一定规模的地块进行开发。当时都是摸着石头过河，还没有形成统一的"预售制"。当时全国各地各种政策都有，有搞类似现在预售制的，有更激进卖楼花的，有目标市场对准港台商人现房一次性付款的，也有根据工程进度分期付款的(一般分五次，看中了房子先付5%的订金，房子一年内末开工可退订金并支付利息，当时利息很高，退订的利息在年息12%以上;房子地基完工后交30%左右;房子封顶后再交30%;交房再交30%;剩余5%在收到各级政府自制的各称不一的权属证明文件时付清)。总之，现在所有的所谓的思路，当时全国各地都玩过，最后才选择了"预售制"。这个故事发生在当四川成都下面的一个县。当年的情况很复杂，各种情况都有。有的地方经济相对发达，眼界开宽，愿意搞开发的很多，根本不需要动员。有的地方经济差些，就需要政府动员，各种优惠政策支持。当时政策很多，有政府官员，办事员，国企员工可以停薪留职出来搞开发的;有县城、乡场周边以生产队为单位，可以用集体土地来开发的，国营企业、集体企业、乡镇企业、个体户(当时私营企业很少，还在萌芽期)只要手里有地，都可以干。包括官员家属、部队后勤部门都可以干。也有政治氛围比较保守的地方没人敢干，全体观望。当时成都的情况属于，当地大部分领导对此持支持态度，也有人投资在进行开发。但比广东、浙江等地区还是有一定差距。所以当时政策也放得比较宽松。不但拿得到地，甚至启动资金都贷得到，只要你敢干，办法还是很多的。当时那个县有一个做建筑的"包工头″就看上二块地。县城周边刚修好的一条路的两边各一块地，一大一小，一次性签协议获得了地块的开发权。因为自已本身就是包工头，就自已施工建设。先开发小地块，根据规划设计，可开发平层一梯两户，总层高6层，共4幢8个单元的大户型房(最小119平方米)房共计96套。釆用分期付款的方式销售。定价均价500元/平米。开盘后销售情况很好，不到五天全部卖完。按计划建设，不到半年房子封顶。回笼了大笔资金，就准备开发二期。依然按开发一期的方式开发。二期规划了平层平均每套130平米的房子192套，基本上相当于两个一期。定价均价550/平米。可是这次开盘却很不理想，一周下来，只卖了五套。这也可以理解，当时县城城区总共不到五万人，一万多户。和一期同时期开盘的七、八个楼盘，五、六百套房子卖出去，当时情况下，本县有钱购房的目标客户基本上被清理一遍。二期再想售出难如登天。因规划判断错误，包工头判断三、五年内想全部售出难于上青天。哪怕到临县和成都市区找客源也是杯水车薪。这一下包工头急如热锅上的蚂蚁，最终也没有想出办法。但因为手上还有不少现金，再加上建设是自己负责，心一横，守株待兔，边销售，边建设，把房子建好在说。另外，把价格恢复到500元/平米。就这样一年多后，一、二期先后建成，一期已全部交房，波澜不惊。二期却成了大问题，到建成也只售出三十多套，不到整个二期的20%。虽然比较困难，其实对包工头来说压力也不大。只是这几年的成果全变了手上的房子。手下工地上兄弟伙的工资也结的差不多了，该给政府的地款、税费也大多交完了。只剩下部分水泥、钢材、玻璃等建材商的钱还有部分没结算。其实根本不算什么，建材商找来最多抵几套房子而已，剩下一百多套房子都是这么多年包工搞基建和开发小区的利润。小区全部完工后，已经是96年了。以过来人的眼光看，最多再过两年就将迎来房地产第一个黄金时代。可惜历史没有如果，人没法穿越，这个我已经忘记了名字的张姓包工头，最终选择了一条不归路。一个月后，张姓包工头铤而走险，利用当时没有网上签约，合同备案的技术手段的空隙，通过时间差，以成本线以下，260元/平米的超低价，打着现房的旗号，以看房签约先交50%的定金，一周后交房，见房见证再交50%的房款，钱房两清，一次搞定的销售政策，五天内把所有房源卖了四、五遍。拿着千万现金偷渡跑路。张姓包工头选择错误跑路，最后命运如何，没有官方证实的结论，只有在他跑路半年后，流传出的末经证实的传说。说他因为在偷渡过程中财露了白，到香港后，被见财起意，有了杀心的蛇头，联合香港本地黑社会下了死手，钱财一空，拋尸荒野。他的诈骗手段虽然可恶，但因为他为了尽快跑路，最后所得现金与楼盘实物的价值相差不大，最后，该县组织各部门参加的几十人的专案组，用了近半年的时间把全部事实和被骗人的要求全部梳理一遍，最后用了近三年时间才让事件全部平息。因为本身事件没有多大经济窟窿，属于类似问题中最好解决的。就这样也花了近三年时间才解决，可见这一类事件的危害性有多大！故事讲完，有人会问这例子与"预售制"无关，说了半天，离题万里。但你仔细思考一下，就会发现，这是"预售制"的相对面"现房制"下出现的问题。它告诉我们，其实我们也搞过类似"现房制"，当时还是出现了很多问题。又有人会说，你例子中的问题现在有办法解决，现在都是"网签"，想一房多卖不可能。我不想钻牛角尖说"网签"下还是有一房多卖多抵押的情况发，因为这种情况毕竟已经很少了。但你在仔细一想，″网签"破了绝大多数一房多卖的局，并不是因为技术进步，而是因为对好的管理规章制度的坚持。因为在"网签"制度之前部分地区搞的备案制度其实质是一样，按说备案制就能解决的解决的问题，为什么直到"网签"出现才几乎全部解决。除了技术进步，"网签"出现后问题备案被发现的几率大增外，大家对″网签"的认同，对该制度坚持有关。如果大家不认"网签"，觉得它是套在开发商和银行及购房者身上们枷锁和负担，大家都不按"网签"相关法律法规执行，千方百计突破底线，到时侯"网签"还会有用吗？就象现在"预售制"下，相关配套的法律法规管理办法，开发商和银行都把它当成套在头上的枷锁，大家有意无意、干方百计对其进行底线试探，各方监管方都装聋作哑，视而不见，不用说"预售制"，什么制都没有。
