半岛全媒体记者 李敏 张婧 实习生 丁浩 谢雨禾
买了商品房办证时却变成了物业用房……
父亲脑萎缩分配房产只给儿子，不给闺女……
因为两平米房差，邻居互换房子住了22年……
一套房子可能是一个家庭几代人的积蓄，房产交易在市民的经济生活中占有重要地位，由此而来的产权、买卖、租赁、抵押、拆迁等纠纷也越来越多，其中涉及到的各种法律问题复杂又专业。
8月3日上午9:30，半岛“问法热线”准时开通，半岛问法热线96663和80889800电话不断。市民围绕换房纠纷、房产购买纠纷 、房屋继承纠纷等问题向律师咨询，上海锦天城（青岛）律师事务所徐玉霜律师和山东舜翔（青岛）律师事务所韩世林律师在线一一解答，为市民理性维权搭建桥梁，答疑解惑。
本期问法热线十分火爆，为回应市民关注焦点，半岛问法热线下期继续聚焦“房产纠纷”，市民可在8月10日上午9:30～11:30拨打96663和80889800。
问法现场：
互换了22年房子，房产证却没有换过来
“当时明明是6楼主动下来找我换房子，说了多个几平米就不计较了，谁知道等到该去换房产证的时候，他们却后悔了。”市民杨女士拨打问法热线，倾诉了她22年来的一块心病：自己住的房子竟然是邻居的房产证，什么时候能把证给换回来？
说起来杨女士的换房经历，要追溯到1999年，当时杨女士一家人分到了位于市北区聚仙路德一楼房产，面积是44.63平米。“我当时买的一楼住房，想住的更高一点，所以在房屋中介处刊登了想要换房的信息，六层的邻居看到后联系我协商换房。”此时杨女士的房屋已经装修过，而邻居的房屋并未装修。
按照双方书写签订的换房协议：“杨女士住房已经有简单装修，六楼邻居赵先生同意付给装修款5800元现金。杨女士在一个月内收拾好602户，并在1999年9月1日由102户搬进602户。”双方还约定，由于赵先生房产证已经办妥，待杨女士房产证办妥后具备相关手续条件，双方应该立即办理全产权过户，费用双方均摊。
在书写的换房协议下方，双方签字盖章。有了这份换房协议，杨女士很快从一楼搬到了六楼。进入2000年，杨女士公改私房的房产证也已经下来了，再去找赵先生商量更改房产证时，对方并没有按照协议执行。“在换房前我们对房屋进行了估价，我家的房产价值7万多，他家的房产价值8万多，面积差了2.9平米，可能就因为这2.9平米，对方不愿意换了。”杨女士一家很气愤，这件事情就这么搁置下来。
在这期间，杨女士出国，而赵先生换了一楼的房子也没有住过，一直出租出去。双方互换了22年房子，房产证却没有换过来。
“希望半岛问法热线帮我们协调解决”
由于时间拖得久，换房的一方赵先生已经去世，现在由他的女儿负责解决这个事情，当记者联系上时，赵先生女儿表示自己也想解决这个拖了22年的难题。
“我们一直在等对方联系我，但对方始终也没联系过我们。”赵女士介绍： “一楼又脏又乱，父辈们换了房子后，我们就一直没有住过。现在我就想把自己家六楼要回来，现在被对方住着，我想卖都卖不掉。”
22年时间没有解决的难题，双方都各执己见，互不让步，不愿意做出妥协。但双方都意识到，随着时间再拖下去，问题更难解决。
半岛问法热线律师分析：“当年的换房协议是有效的，而且杨女士已经在六楼房子里居住了二十年，法院在判决时会尊重法律实务，杨女士胜诉的机会还是很大。对方想要两平方的面积差，按照市场价也就三四万的价格差。但如果双方走法律诉讼程序，时间长而且花费高。”
“能不能请你们半岛问法热线帮我们协调解决这个难题？”杨女士说。
记者随后咨询赵女士意见，由于22年时间拖得过长，双方积累大量情绪，想寻求半岛问法热线帮忙协调解决。“感谢半岛问法热线帮忙协调解决。”
接下来，记者将联合半岛问法热线专职律师为杨女士和赵女士解决纠纷，化解矛盾。
律师说法：
韩世林律师：
今天接听了一位市民的热线，其反映的是1999年购买了一套公房，当时购房的房款是12万元，该套公房属于夫妻共同财产。当时该市民与只与夫妻一方签订了买卖协议，而没有经过另一方的同意，最终导致了该份买卖合同无法继续履行。
这个纠纷一直持续到了2021年，这位女士的损失已经从1999年的12万元到2021年期间的房款以及利息，还有违约金的损失，应该可以通过行使合同解除权的方式来主张该部分的损失，但她在2017年的时候，仍然是以诉讼的方式要求主张履行合同，最终导致了败诉，所以想在此提醒广大群众，当面临二手房交易的时候，首先就要去审查房屋的共有权人。这个主体的问题，如果说该房屋属于夫妻共同所有，那么在签订房屋买卖合同的过程中，一定要征得夫妻双方共同的同意，并且在一方不同意出售的情况下，另外一方是可以通过行使合同解除权的方式来主张违约金房款以及房款占用期间相应的利息的损失，而不是要求对方继续履行合同，从而扩大自己的损失。
徐玉霜律师：
今天通过接听市民热线，其中有比较典型的一个案例：市民庄女士在2003年通过房地产开发商购买了位于延安三路的一处房产，期间一直不能办理房屋产权证，在2008年房地产开发商通知可以具备办理产权证条件了，要求张女士将房屋购房合同交至开发商处，由开发商及其统一办理产权证，但是房产证却迟迟没有下来，后经过庄女士到房地产开发处了解，才了解到她这处房子实际上是物业用房。后来庄女士才发现，开发商在未经庄女士同意的情况下，将购房合同已经单方修改，主要有三处重大改动。
第一，将房地产开发商交易的房子用途变为物业用房。
第二，将该处房屋的房地产开发商的违约金条款变成双倍返还购房款。
第三是将整份合同进行了一个插页，将物业用房的规划图插到了合同当中，因为物业用房属于公共空间是不能用来交易的，因此庄女士无法解决孩子落户以及上学的问题。
因此庄女士与开发商的这份合同根本就无法继续履行，为此庄女士只能通过诉讼程序来主张自己的损失赔偿，如果说合同约定的双倍返还房款价值要远低于庄女士损失的话，庄女士可以就房屋溢价损失的部分继续向房地产开发商主张赔偿权利。在此，我们要提醒广大购房者在房屋交易过程中，对于交易房屋的性质要做一个清楚的了解，特别是房屋是不是可以用于交易的商品房必须进行核实。另外在签署合同过程中，我们提醒广大购房者要注意要按骑缝手印，防止开发商未经购房者同意的情况下篡改购房合同。
现场答疑案例：
案例1：12万拖成72万，竹篮打水反被诉
张女士1996年花12万买了一套房子，房主老大爷承诺五年之内过户，并签协议和合同。2017年，房东联系张女士，说自己有外债，需要张女士再给部分钱才可以过户，否则就把房子抵押，张女士给房东打款60万。第二天网签时，房产局说房东的房子是公房，即使离婚也需要另外一方签字，老太太坚持不签字，过户失败。张女士起诉要求过户，市南区法院说签的合同有瑕疵，不能过户。此后老太太又起诉张女士，要求返还房子，胜诉后已要求法院强制执行。张女士想知道，自己接下来该如何怎么做？
律师建议：张女士购买的房子属于夫妻双方共同财产，购房时只同一方达成了协议，法律上确实不予支持。目前法院的判决已经生效，建议张女士先将房子返还，否则可能面临法院罚款、拘留，甚至承担相应刑事责任。张女士在之前的诉讼中没有用反诉的方式维护权利，现在只能再次提起诉讼，主张房东承担违约责任并赔偿损失。诉讼过程中，张女士可以主动申请保全标的物，由法院查封该处房产。
案例2：房产证迟迟不办，开发商申请破产
2017年，李先生在城阳买了一套房子，合同里没有约定交付时间和办证时间。现在房子已经交付了，但开发商一直不给办房产证和购房发票，最近又传出开发商申请破产的消息。李先生想要办理公积金贷款用于装修房屋，购房发票成了问题，想请律师出出主意。
律师建议：李先生的事有两种处理办法。第一，虽然购房合同里没有写明办证时间，但法律规定开放商最晚须在房子交付90天内协助业主办证。李先生可以起诉开放商，要求开放商出具购房发票，并协助其办理产权证。第二，若开发商已向法院申请破产，李先生可以开发商无法继续履行合同为理由，起诉至破产程序受理法院，要求解除合同并获得相应赔偿。
案例3： 商品房变办公房，如何维权
家住市北区的李先生遇到了烦心事。多年前，李先生家里平房拆迁，改为楼房，李先生2012年入住后才发现新房在规划里是办公房，房产证和普通商品房不一样，李先生不同意，就没去办理房产证，这个问题一直拖到现在也未解决。李先生想咨询律师，自己该如何取得商品房房产证？
律师建议：从李先生的描述来看，李先生的合法权益确实受到了侵犯。房屋交付后，购房者享有一年的解除权，但李先生没有在一年内行使此项权利，现在李先生可以要求开放商将房子置换成商品房。如果李先生不愿意搬家，也可以起诉开放商，主张开放商赔偿损失。
案例4：交换房子对方反悔，陈年旧账怎么算
二十年前，家住一层的杨女士父母与同楼六层的住户交换了房子，双方签署了手写换房协议。六层的房子比一层大两平方米，但交换时一层的房子已经装修，而六层只是毛胚房。如今住在一层的人已经去世，他的女儿找过来，想要要回杨女士已经住了二十年的六层的房子。杨女士认为对方这样的行为是违约了，想知道自己怎样才能保住对这套房产的所有权？
律师建议：经了解，当年的换房协议是有效的，而且杨女士已经在六楼房子里居住了二十年，法院在判决时会尊重法律实务，杨女士胜诉的机会是很大的。目前杨女士需要注意收集证据，明确当年两房产装修的情况，以及双方对房产面积补差的约定。此外，杨女士这件事还有协商交流的可能，建议杨女士先跟对方积极协商。
案例5：公共用地被侵占，违章建筑久未拆除
王先生所在小区的公共绿地被邻居侵占了，甚至盖起了民房，为此王先生打来热线。据悉，王先生曾向政府房管部门了解过，确认邻居侵占绿地所盖房屋的房产证是用虚假材料申报的，但邻居的违章建筑一直没有得到拆除，希望律师能给出其他建议。
律师建议：如果有相关邻居侵占公共绿化区域的证据，建议王先生通过诉讼程序解决。当然也可以听取政府部门的建议，将情况反映给相关部门，由相关部门对房屋进行撤证，再配合相关部门进行拆除。
案例6：父亲脑萎缩分配房产只给儿子
家住黄岛区的万女士有三个姊妹、两个兄弟，近期，父亲的老房子拆迁并赔获了两套房子。父亲打算把两套房子全都留给两个兄弟，不给姊妹几个了。万女士认为父亲年纪已经96岁了，之前也在体检中发现有脑萎缩的症状，在这种情况下，父亲的分配房屋方案还能有法律效力吗？拆迁房应该如何在众同胞间分配？
律师建议：万女士如果认为父亲因身体问题而成为限制行为能力人或无民事能力人，应该在合适的时间向法院申请宣告父亲为限制民事行为能力或者无民事行为人。另外，现其父亲只是签订了拆迁补偿协议，房屋尚未拆除，不能确定其父亲的最终分配方案。建议协商解决，如果协商不成，按照法定继承，那么万女士的兄弟姊妹对这两套房产应该均分。
案例7：买了商品房办证时变成了物业用房
何女士在2003年某楼盘购买了一套商品房，但当时房屋并不具备办证条件。一直到2008年，开发商要求何女士和其他业主出具当时的购房合同，帮助他们办理房产证。几年时间，不但证没有办下来，何女士几番周折要回来的合同也被开发商篡改，其中最关键的一点是房产性质约定由住宅用房变为了物业用房。现今，何女士房子依然没有房产证，也不能落户。
律师建议：因为何女士合同中房屋的房产性质在开发商的不良操作下发生变更，物业用房属于公共部位，无法交易，也无法办理个人名义的房产证，因此何女士与房地产开发商的合同也无法继续履行了。何女士可以凭购房协议起诉开发商，要求开发商按照当时购房款的两倍进行赔偿。当然，如果现今该地段房屋市价已超过购房款的两倍，何女士还可以要求房屋溢价赔偿。
为此，徐玉霜律师提醒广大购房者，在房产交易和产权办理时，首先要关注房产性质，商品房才具备交易的条件，此外购房合同也应当由个人妥善保管，还应该关注合同的骑缝手印是否合规，以防合同被人篡改。
案例8：老伴留下市南学区房，继子不让落户
张女士20年前和丈夫结婚，丈夫曾有过一段婚姻，并有一子。不久前，丈夫曾立下遗嘱将市南区的德县路的一套房子留给她，今年年初，老伴去世，该房产的归属也经法院判决生效，张女士拥有全部产权。然而近期张女士想在该房屋落户时遇到了麻烦，派出所告诉张女士，老伴的大儿子将张女士告上法庭，但是张女士并未收到传票。而且经了解，丈夫的大儿子在丈夫去世前，就将自己的户口迁移到这套房子中。
律师建议：法院已经就此房屋的遗产继承问题做出判决，房产证也应该在张女士名下，因此，在理论上派出所应该给张女士落户。建议张女士法院询问案情，看看是不是有其他与大儿子的纠纷或者派出所没有收到案情进展。另外，房产所有人有权要求该房屋名下的其他户口归属者迁移户口，大儿子的户口迁移行为也并不难解决，但是值得注意的是，法院不会受理户口迁移问题，还应该与当地派出所配合解决。
典型房屋买卖合同判例
案例一：买了无产权证的宿舍，只有使用权没有所有权
案件事实：2004年袁某与青岛某房地产公司签订《订购职工宿舍协议书》，根据该协议，袁某购买青岛某房地产公司位于李沧区工业园的房屋一处，建筑面积86.2平方米，每平方米价格2000元，总金额172400元。袁某依约支付了房价款，房地产公司也向原告交付了房屋，限于当时土地性质问题，房屋一直未办理房产证，现房屋已经满足办理房产证的条件，袁某诉至法院，要求房地产公司协助为其办理房屋产权登记手续。
判决结果：法院认定双方签订的《订立职工宿舍协议书》买卖的标的明确为涉案房屋的使用权，袁某对此亦系明知，故袁某主张其通过《订立职工宿舍协议书》购买的是涉案房屋的所有权的主张，不予支持，在袁某未支付房屋所有权对价的情况下，法院对于袁某的诉讼请求不予支持，因此驳回袁某关于判令房地产公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求。
律师意见：无产权证的房屋在交易时往往存在诸多风险因素，在此类房屋交易时，要明确交易标的现状，有无权利瑕疵，是否具备办证条件等，当然如果为了安全起见，尽量购买具备办理权证的房屋。
案例二：空白纸上签名捺印，老房拆迁却没权继承
案件事实：刘某与其妻刘某氏婚后生育四名子女，刘某氏与前夫生育有三名子女。1987年左右，刘某与刘某氏婚后取得城阳区某村的房屋一处，并于1991年办理了集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为刘某。刘某于2004年去世，其子刘某某于2011年1月22日去世，其妻刘某氏于2011年1月24日去世。涉案房屋于2017年拆迁，已故刘某某的配偶与村委签订补偿协议。刘某其中一子作为原告起诉至法院，要求分割房屋的拆迁利益。
判决结果：法院认定继承人都在《证明》上签字并按捺手印，《证明》内容认可涉案房屋系刘某某的财产，同意拆迁办到刘某某的配偶的名下。对于原告主张的涉案房屋系刘某的遗产不予支持，原告及其他继承人主张《证明》签署时，是空白纸，无有效证据证明，且刘某某的配偶不予认可，因此判决驳回了原告的诉讼请求。
律师意见：本案是基于老房拆迁引发的纠纷，其中涉及到了代位继承、转继承的法律关系，特别是转继承容易被忽略。本案基于亲属之间的信赖关系，在办理房屋拆迁手续时，其他兄弟姐妹愿意配合，想尽快签订拆迁协议，拿到补偿，但忽视了一些手续的签署，过于信赖其他亲属，在空白纸上签字，别人随意在空白纸上添加内容，导致对房屋继承权利丧失。提醒大家注意的是在未明确签署文件的内容时，且勿随便签署，按照现有的审判实务，签字、捺印视为认可文书的内容，除非有证据证明有被胁迫等法定情形。
案例三：因房价上涨单方毁约，需赔偿房屋溢价损失
案件事实：2016年12月6日孙某某（乙方）、周某（甲方）以及第三人房产中介公司签订《房产认购合同》，约定孙某某购买周某名下的房屋。房屋总价为85万元。合同签订后，孙某陆续支付房款约22万元。2017年2月28日，周某给孙某某电话告知要求解除合同。孙某某不同意解除合同，要求继续履行合同，遂诉至法院，要求继续履行合同。一审、二审法院经审理，涉案房屋是周某的唯一住房，其和女儿共同居住，存在履行不能的情况，遂驳回了孙某某要求继续履行合同的诉讼请求，后孙某某就损失提起诉讼，要求周某返还房款并赔偿房屋溢价损失。
判决结果：法院认定合同双方都应当诚实守信的履行合同，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。周某在合同约定的首付款支付期限届满前明确提出解除合同，违反了合同约定，系违约行为，故周某应当向孙某某赔偿房屋溢价的损失。
律师意见：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在房屋交易时，要对交易价格、税费等做好充分的了解，对于交易合同要进行仔细审核，特别对于解除合同条款、违约金条款，以避免因违约造成的高额赔偿。
案例四：名为房屋买卖，实为民间借贷
案件事实：原告顾某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，双方于2018年8月7日签订房地产买卖契约一份，约定原告将面积为83.15平方米的一套房屋，以40万元的价格出售给被告。被告分三次支付房款，通过银行转账12万元，其余均以现金形式支付给原告。原告主张双方之间系民间借贷关系，双方之间的买卖合同系以让与担保的形式转让给被告，双方之间并非真实的房屋买卖意思表示。
判决结果：法院认定本案属于民间借贷纠纷，涉案房屋交易价格远低于市场价格，且原被告之间在房屋买卖合同签订前，存在借贷关系，被告主张支付剩余房款均系现金，又无相关证据佐证的理由不充分。据此，根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题意见》的相关规定，认定本案系民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。
2