以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥，你好，我们该如何避免买房过程中的“阴阳合同”？

回答：

第一步：无论在什么情况下买、卖、中介三方都得会面；确认产权人或决策人。

如果卖方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节，获取房产证编号后，找到实际产权人，和房产的所有权情况（相应的查档小程序可以自己通过业主的身份证号码查到）

如果买方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限，视频沟通。

第二步：对于卖房子的业主，不签独家委托合同，可以多让几个中介帮忙去卖，现在很多中介都会告诉卖家，我们实力很好，我们有很多客户，你一定要独家委托给我们帮你卖。这种情况尽量不要轻易相信。

买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源。如果其它的中介都知道的房源，就不是独家委托，那么价格上来说，就容易分辨市场的挂盘价的真实性，也存在一定的谈价空间

第三步：个人房源，因为有些房子是朋友推荐的，或者业主群看到的，当然你们之间可以直接谈价格，除非是非常知根知底的朋友。在不专业的前提下，宁愿花一点居间费用，对自己的资金和权益也有相应的保障。

【会员提问 】表哥你好，想问一下楼市里所谓的大数据真的有用吗？

回复：

总有人痛斥楼市是一个“不透明的，投机的，疯狂炒作的，连赌场都不如的骗局”。

他们的理由有四点，主要和股市资金池做对比。

1）股市有精确价格，楼市没有

2）股市有精确历史价格，楼市没有

3）股市有精确交易量，楼市没有

4）股市有精确挂牌量，楼市没有

股市和楼市的两大差别：门槛和数据真实度。

股市的门槛低，但是数据真实度高；

楼市资金门槛高，但是往往很多城市的相关数据，都是经过美颜处理的。

楼市根本就没有“硬核”的估值算法。一套房子，受楼层，朝向，采光，景观，业主主观心态影响很大，基本都是“一房一价”。评估公司即便给了报告，最低精度也要到万位数。而这个价格，也还是虚的。成交还要看买卖双方角力协商。绝不代表，下一场交易，就可以按照“市场价”成交。

至于“历史交易数据”呢。抱歉，不仅不提供，而是很可能，是根本就没有！很多房子，从8万/平涨到10万/平，它是一口气涨上去的。当中根本没有经过充分的换手。有些市中心的小区，几年几个月的交易都是空白的，零换手。

除了价格上面的“透明度”,交易量数据也是不透明的。每个月，交易中心成交多少套，各自以什么价格成交，这些是不对公众披露的。哪怕你披露了，申报价格，也未必是真实成交价。整个楼市的成交，完全没有置于“公众监督”之下。

在股市中，你很容易地看到买一，买二，买三，卖一，卖二，卖三。在h楼市中，你完全不知道买家在哪里。买家愿意出多少的心理价位。不知道承接力度有多深

没有几千几万双眼睛盯着，谁知道有多少“小屋交易”，本质上也防范不了。所有的政策，只防“君子”，防不住“小人”，也是刻意不去防“小人”，所有政策的出发点都是高度统一的，就是抓大放小，始终要牢记。

【会员咨询】已婚有一套小户型，目前想要投资房产，不知道应该先攒钱再购房还是利用当前产品进行贷款投资，请问哪种更值得考虑呢？

回复：

第一融资购房包括加按和转贷两种，潜在指已做抵押的房子再次抵押，房价上涨可以把增值部分，重新抵押一部分钱出来，能贷款出评估价的6-7成，后者指按揭贷款抵押，及先还清贷款再抵押房产，房价上涨后能贷款出评估价的7-8成，区别在于转贷会有借钱利息和提前还款罚息，加按不需要但不同银行要求不同；

第二是无房或者只能置换，建议上涨阶段考虑先买后卖，下降阶段考虑先卖后买，越是不好的房子越要先卖；

第三建议考虑负债买房逆袭，通货膨胀的环境下负债是在贬值的，普通人可从中获益。

【置业投资】深圳81个片区置业投资参考-红树湾片区

回复：

红树湾片区由滨海大道、深南大道、侨城东路、沙河东路围合而。因为“深圳湾超级总部基地”而备受关注，因周边汇聚了深港西部通道口岸、轨道2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河及沙河高尔夫等得天独厚的资源，深圳湾超总被视为深圳最具价值的土地。在官方文件中，深圳湾超总将是“未来全球高端产业集聚地”。它是深圳17个重点发展片区，更是承载了深圳走出去的梦想。

红树湾片区分为南北两个区域，以白石路隔开，北面到深南大道，南面到滨海大道。

红树湾南区，也就是目前的深圳湾超级总部基地区域。主要只有4个住宅群：中信红树湾（南区和北区），瑞河耶纳，蓝楹湾，红树西岸。今年拔地而起的万科瑧湾汇是商业办公，但是也有金主买过来改成居家产品。

红树湾北区，主要以世纪村，汇雅苑，京基东缇园，东方花园，碧海云天，新浩城花园，金海燕花园等7个楼盘为主。世纪村，汇雅苑，京基东缇园处在白石洲西二坊，生活配套便利，但相对嘈杂，后面白石洲的回迁房会在西区，体量规模和华润大冲相当。东方花园房子虽然老，但是位置非常独特，在世界之窗，锦绣中华，华侨城湿地公园之间，这里的老业主基本都是行政机关某某，就是那种他虽然不能自己赚很多钱，但是能让你赚很多的那种人。你懂的。碧海云天，新浩城花园，金海燕花园这个三个是明德实验碧海校区的学位房，体量不大，看病挺方便的，港大医院对面，好坏不太好解释。接下来主要说说南区这边。

中信红树湾分为南区和北区，楼宇非常多，有住宅，有公寓，有联拼，南区主要是大户型和联排，北区有一些小户型，最小户型一房一厅，51平，起步门槛700万，缺点是无阳台，户数多。

瑞河耶纳和蓝楹湾属于圈层产品，讨论价值在哪里本身就没有多大意义。就好比你座在金丝兰木上泡茶，你是不会天天关注椅子涨了多少钱，经常性把价格挂在嘴边的，很low格局小了。本身放卖就很少，很难参考。

红树西岸算是百仕达的代表作之一，目前单价17万，最小户型1房一厅，门槛在1200左右，几乎很少放卖。当年2006年红树西岸开盘的时候，高于均价1倍的价格，单价2万/平，引起了很大的市场争议，算得上是15年前深圳湾的地位，当时整个深圳有两个楼盘，吸引了很多香港明星关注。一个是因为香港前首相曾荫权入驻的东海国际，杨钰莹谭校长等明星趋之若鹜新建群聊圈层。另外一个就是明星扎堆的红树西岸。朱茵、郑伊健、任达华都曾是这里的业主。

红树西岸的建筑设计风格和园林布局，在当时是一个非常大胆的创新，解决了在大城市拥挤的环境下最好和最大程度的利用空间和光线融合问题，总体布局由几片相互错让呼应的建筑“折板”楼体，围合出景观通透的花园庭院，沙河高尔夫球场和一线海景视野，使建筑最大程度地去拥抱自然，再加上车库智能唤醒电梯等前沿科技，在当时设计理念非常超前。

但是由于当时步子买得太大，再加上08-09整个经济下行，红树西岸横盘了好几年，这个时候就有多通过低首付或负首付的手段乘虚而入的投资客，在震荡几年后，逐渐走向快速上行通道，14年翻倍行情，直到现在的单价17万。未来该片区最重要的3个价格博弈点。

第一、楼宇品质在走下坡路，毕竟已经16年了，一般过了20年楼龄的楼盘，贬值率会大大增加。我们一般通用的参考指标是，每年耗损率在1%。满20年，耗损率每年1.5%以上。

第二、学位的增量。这几年红树湾都没有特别好的学校。深圳外国语国际部，是为在深工作对外籍和港澳台人士子女服务的国际学校，每一届成绩还行但有高有低，多伦多和美国高校就比较有优势，签过绿色通道。内地只能去就读海滨实验小学和华侨城中学。成绩非常一般，甚至可以说非常差，至少在南山区排名里。这十几年都没考虑要搞个什么集团化合作办学之类的。说白了，当时建起来就是为了吸引港佬的。但是随着这些年内地中产的崛起，对优质教育毫无底线的依赖，学位房对房价耍流氓式的绑架，才会迫切的渴望未来有某一个教育集团来拯救红树湾片区。未来会不会有呢，大概率会有，但是基本也就是参照类似深圳湾中小学，南山外国语滨海学校这类前车之鉴，至于对房价是痛是痒，还得看追捧的热度。X因素

第三、就是深圳湾超级总部基地的产业导入。万科、中信、招商、中兴通讯、中国电子的总部将会全部入驻。超级总部的入驻条件不像后海总部基地，有钱就能拿地，超级总部基地可以说是后海总部基地的Plus升级版，只有世界500强的企业才能入驻，要求非常高，目前2、9、11 号线已建成通车。未来拟规划三条轨道交通：29 号线，从白石洲站引出至深湾公园路，连接深圳光明；深莞城际，穗莞深城际。

请先记住现在的白石四道，未来超级总部建起来后，可能成为中国版的“第五大道”。这个地方原来是白石洲车管所科目三的考试地方，后来地块被万科和恒大瓜分了。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

活不是等待风暴过去，而是学会在雨中翩翩起舞。