自住房改革以来，我国住房市场迅速发展起来，市场供给在整个城市住房体系当中所占份额也愈来愈大，居民获得住房的渠道越来越市场化。为保障低收入群体、外来人口群体等“住有所居”，我国实施了一系列的保障房政策以促进该类群体的居住稳定性。中国城市住房供应体系发展逐渐多元化，保障房也成为我国住房体系的重要组成部分。为探究住房保障体系现状以及存在的问题，对不同类型租赁住房和自有产权住房的空间分布特征及其影响因素的探究就极有意义。

保障性住房空间分异特征

在社会人口属性方面，户主出生越晚，租赁保障性住房的概率越低。在自有住房家庭中，相较于购买商品房，户主出生越晚，家庭居住在保障性自有住房以及获得房改房的概率均显著下降。就性别而言，在自有住房获得中，男性与获得房改房呈现显著负向关系。婚姻状况与租赁保障性住房也存在显著关系，已婚家庭租赁保障性住房的概率显著低于未婚家庭。同时在拥有自有住房的家庭当中，相较于未婚家庭，已婚家庭更多地通过购买商品房获得住房产权，而非通过购买保障性自有住房或房改房。随着居民受教育程度的提高，居民租赁保障性住房、获得保障性自有住房以及房改房的概率都显著增加。但在通过购买低于市场价格的住房即房改房中，受教育程度提高带来的优势仅限于户主受教育程度由低等提升为中等时，当受教育程度继续提高，优势便不再显著增加。对于家庭总收入水平，相较于高收入水平，中等收入水平家庭租赁保障性住房的概率更高，此外，在自有产权住房获得中，低等和中等收入水平的家庭获得保障性自有住房概率更高。

在制度方面，居民的户口状况与其住房类型密切相关。相较于本地城镇人口，本地农业人口及外来人口在租赁保障性住房的机会上均处于劣势。在自有住房获得的分析中，同样是本地城镇人口占有显著优势，外来农业人口在保障性自有住房获得的劣势最为凸显，本地农业人口获得房改房的概率最小。为观察中国当前社会分层机制中是否还存在制度性影响，政治面貌为党员和体制内工作变量也被纳入模型，结果显示体制内工作者在租赁保障性住房的机会上具有一定优势。

居住在不同城市等级的居民在住房类型上也呈现出较大的分异。相较于一线城市，二、三、四、五线城市居民租赁保障性住房的概率均显著下降。在自有住房当中，居住在一线城市的居民在获得保障性自有住房上具有显著优势，而居住在四线城市的居民获得房改房的概率最高。

影响保障性租赁住房获得的因素

就保障性租赁住房而言，其在政策设定当中面向的就是城市低收入家庭，旨在提供低于市场性租赁价格的住房，应当具有明确的保障属性。但在研究当中发现，中国城市保障性租赁住房的可得性影响因素及分异与城市住房产权获得呈现出相似的规律，市场性因素与制度性因素均对居民的保障性租赁住房可得性产生显著影响。受教育程度提高对保障性租赁住房可得性的正向影响会过滤掉城市中一部分受教育程度低但亟须解决住房问题的居民。另外，只有中等收入居民在租赁保障性住房方面具有优势，而低等收入居民并不具有优先地位。此外，体制内工作者也在租赁保障性住房方面具有显著优势。保障性租赁住房的户口制度也是社会和众多研究者关注的焦点。在廉租房相关规定中明确指出申请者须持有一定年限的城市常住户口，但也有一些城市，如深圳、长沙、青岛等将农民工纳入廉租房保障范围。对于公租房申请，尽管在管理办法中提到应尽量将在城镇稳定就业的外来务工人员包括在内，有意打破户籍制度，将符合条件的外来人口纳入住房保障体系，在实践当中，一些城市也根据实际情况，允许流动人口申请公租房，但其仍然呈现出明显劣势。

影响保障性自由住房获得的因素

保障性自有住房的获得同样受到受教育程度、家庭年收入以及户口属性的影响。随着居民受教育程度的提高，居民获得保障性自有住房以及房改房的概率都显著增加。但在购买房改房中，受教育程度的提高所带来的优势仅限于户主教育水平由低等提升为中等，受教育水平为高等的家庭并不具有显著优势。此外，在自有产权住房获得中，低等和中等收入水平的家庭在保障性自有住房获得上显示出显著正向关系。外来农村人口在保障性自有住房获得中处于最劣势地位，本地农村人口获得房改房的概率最小。在保障性自有住房的获得中，中等和低等受教育水平居民相较于高等受教育水平、中等和低等收入水平的家庭相较于高收入水平的家庭更有优势，这与经济适用房服务于城市中低收入阶层的政策设定相契合。但是，由于户口制度仍然是城市保障性自有住房获得的重要区隔，外来人口仍然被排除在住房保障之外。相较于商品房来说，本地城镇人口不论是获得保障性自有住房还是房改房都具有显著优势，而其他户口属性的居民获得这类住房的概率极低。经济适用房是我国住房保障体系中产权保障房的主要形式，在其规定中，所有城市均限定申请者首先必须为本地城镇户口居民，在北京、上海、杭州等一些城市，对居民转为城镇户口之后的时间也有各自的要求。因此，经济适用房政策实际上限定其供给对象为城镇户口的低收入无房户。这也意味着，众多申请者中最迫切需要获得住房保障的外来人口可能最不易获得住房保障。这显然不利于在城市化进程中城市外来人口住房问题的解决。

总的来说，市场力量和再分配力量在居民住房获得中均具有显著的筛选作用，在市场或者再分配，或者两种均处于劣势的居民更容易陷入居住困境，住房保障体系正是为改善这部分居民的住房问题而存在的。但研究结果证明保障性住房的分配与城市居民住房获得的影响机制呈现出极大的相似性，因此何为住房保障的实质内涵，住房保障是否切实服务于提高社会公平是目前亟待反思的问题。此外，中国国情复杂，不同收入水平的城市居民住房需求有明显分异，城市中低收入居民的住房问题也呈现出较大的差异，如何利用有限的社会经济资源，尽可能建立多层次、全面覆盖的城市住房体系也成为中国当前住房当中的至关重要的命题。

我国住房保障政策设计要点

当前，我国的住房保障政策及其实践要切实把握保障性住房的保障属性，使其能够促进弱势群体住房状况的改善。因此，在政策设计中，首先，应注重住房保障体系的整体设计以及具体实践形式的思考，积极、灵活地调整保障理念和方向；其次，要加强行政管理制度的建设，注重政府的角色以及与其他主体之间的配合；最后，在具体实践层面，要细化保障性住房的分配准则，借助网络信息管理系统，把握保障性住房分配的各个环节，这对提高保障性住房的公平性和有效性至关重要。

本文摘编自《中国城市住房市场变迁背景下居民居住生涯探究》（崔璨著）第五章，标题和内容有调整。科学创造未来，人文温暖世界。在科技引领发展的时代，与您共同关注科技史、科技哲学、科技前沿与科学传播，关注人类社会的可持续发展。科学人文在线，创造有价值的阅读！欢迎关注、点赞、留言、转发、参与赠书活动，联系邮箱：kxrw@mail.sciencep.com。

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