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去年的房地产寒冬，导致很多房地产企业无法及时的回笼资金，以至于在很多城市出现了烂尾房的问题。什么叫烂尾房？就是我们作为购房者辛辛苦苦的攒的首付，甚至全款交给了开发商，然而我们买的是期房，开发商因为各种原因资金链断裂，房子没建好拍拍屁股走人了，留下的是盖了一半的房子以及求告无门的消费者，还有大量的建筑商、建筑工人。
一个城市一旦出现一个烂尾楼，它要解决往往是很困难的。一方面没有足够的资金投入，另一方面有非常多的三角债。烂尾楼盘既欠消费者的钱，也欠银行的钱，也欠建筑商的钱，也欠材料商的钱。所以想解决烂尾房非常麻烦，谁要是摊上了烂尾房，那真是太糟心了。
最近最高法出台了一个明确的司法解释，把烂尾房的受偿权规定了一下。根据这份司法解释，消费者的受偿权最为优先。这是什么意思？以往咱们知道，当一个楼盘出现烂尾之时，建筑商说这个楼是我建的，我农民工工资还没给，所以我要求先受偿。而银行说这个楼虽然是在建工程，但是它的土地也好、它的工程也好通通抵押给我了，我是抵押权利人，我应当优先受偿。而广大的消费者说，我花了钱了，我从银行贷的款甚至是我的全款买房子，我买的是期房，钱已经全都给开发商了，所以我要求优先受偿。
几方经常是扯皮，讲不清到底谁拥有最先受偿权。现在最高法司法解释说了，购房者拥有最先受偿权，因为毕竟消费者是以居住为目的来买这个房子，而且几乎是掏空6个钱包才把房子买到手的。而且最高法还明确说，如果假设这个楼盘它已经建好了，只是由于开发商跑路了，这个楼盘欠很多别人的钱，以往在这种状况下厘清债务关系的话，哪怕楼房建好了也不能先给消费者居住。因为建筑商也好、材料商也好、银行也好，他们都说这个房子抵押给我了，我应当先受偿，我不能先给你消费者去住。
最高法现在规定，如果一个楼盘已经建好了，具备交付条件了，而且消费者是以居住为目的的话，那么就应当在厘清债务关系之前优先先把房子交给消费者，让消费者先搬进去住，其他的债务关系我们再慢慢厘清。这就避免出现消费者交了钱之后，要苦等很多年把债务关系统统厘清，才能住进房子的尴尬。
不得不说，我们得说最高法司法解释是帮了很多烂尾房的业主大家解决这个问题，可算是有了希望了。但是反过来讲，可能有些人还有这样的疑问，说如果那个房子真建好了，具备交付条件了这还好，这好歹问题解决要容易得多。有很多烂尾房那个房子刚刚封顶而已，根本不具备居住条件，而且还有很多三角债这种情况下他是没法交付的，那我可不可以要求退款？
当然可以，最高法规定你可以要求退款。可是我们也知道开发商都跑路了，你找谁去退款？如果开发商但凡有钱的话，他也没有必要跑路。当然还有消费者问，我们大部分人买房都是用银行按揭贷款的，好比说这个房子200万，我交了60万首付，我贷了140万，这个钱不管是你的钱还是银行的贷款，统统都已经打给开发商了。在这个情况下，开发商跑路了，房子没有建完，我要钱要不到，我可不可以解除合同？可以解除合同，可是我解除合同之后我还要继续还贷款吗？没办法，你可能真的得继续还贷款。
全国各地已经有很多相类似的案件了，为什么呢？我们探求一下，当你按揭贷款买房的时候，你实际上签了两个合同，第一个合同是你跟开发商之间的房屋买卖合同，这个合同规定你买房你交钱钱打给开发商。当然了你可以按法律规定把这个合同撕毁，要求开发商退款。但是你找不到你的交易对象，开发商跑路了。
你跟银行之间有另外一份合同，这个叫借款合同，你跟银行借140万，用开发商要给付你的房屋做抵押登记，你每个月还银行贷款，这个是贷款合同，这份合同的交易对象是银行，而不是开发商。银行是把钱按照你的要求打到开发商的账户中去了，可是当你房子不要了之后，银行说我借给你那个钱已经给开发商了，是我借钱给你，不是开发商借钱给你，所以哪怕你拿不到房子，你这个贷款得还，你贷款如果不按月还，对不起，我就得给你上征信黑名单了。
因此以往一旦出现烂尾楼，很多消费者就面临这样的两难，我到底要不要继续还钱？我继续还钱这是个无底洞，钱还了房子也拿不回来，什么时候解决不知道。我不还钱房子照样拿不回来，但是我这个征信就完了，以后我还想不想贷款买车买房了？我还想不想保留自己的基本信用了？
那么针对这个情况最高法没有作出规定，这也很正常。因为确实银行是把钱给到了开发商，银行自己也觉得我很无辜，我帮你贷款，我把钱给到他了，如果你不还我，那银行这个钱到哪去筹措呢？银行的钱它也是储户的钱。
所以即便有了这份司法解释，大家也要意识到出现烂尾的话，我们作为普通消费者也很麻烦。一方面你想撕毁合同没有用，开发商已经跑路了，他没法把钱退给你。另一方面你想不还按揭，对不起，银行会逼着你还，而且你不还真的要给你上黑名单。所以即便有了最高法这样的司法解释，我们在购房之时也要擦亮双眼。
过去这半年很多地方的烂尾房在地方政府的通力合作之下已经交楼了，这真的是一个万幸，但是我们真担心未来会不会还有烂尾房出现呢？针对这个问题很多地方已经开始改革购房机制了，必须得现房销售，就像手机汽车一样，我们不搞期货了，你这个房子什么时候建好什么时候开始卖。保证消费者踏踏实实的一手交钱，一手交货，所见即所得，交钱当天房子给到你，房证也给你办好，这恐怕才是彻底解决方案。
