本金和本息哪个好，房贷选择等额本金还是本息

飞飞
知识
2024-03-16 23:16:02

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，如果买房是为了投资，打算过几年卖掉，贷款方式是用等额本金好，还是等额本息好，麻烦您有空帮忙分析下，非常感谢。

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？

我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：请问小美女，我家妈妈今天60了，户口在老家，可以做接力贷吗？我已经有一套房了。

回答：接力贷的前提条件是有购房资格，所以第一步要把户口转到武汉。60可以做，具体能贷多少年打农行电话咨询下。

提问：房姐昆明规划看好巫家坝还是会展滇池边？投资，昆明一万三以下可以入么？你觉得昆明下一波涨幅还需要几年？昆明可以投资么？

回答：昆明是个很神奇的城市。虽然不一定进前20，但战略地位毋庸置疑。如果是本地土著，我觉得可以精耕，与昆明共存亡。

外地只是想来资产配置的，我觉得倒没必要大长线放大头寸在这里。

提问：在大连市政府附近万达的房产考虑卖掉去杭州未来两年还会有涨幅吗！感觉大连现在势头不是很明朗谢谢

回答：你是为了投资，还是事业转移到杭州，投资选择被低估的城市，被低估的板块，被低估的楼盘。

杭州有魅力，虽然也会涨，但现在房价里已经是体现了对美好未来的预期，5-10年长周期里并不会有超额收益。自住可以买，投资建议选不限购、单价低、城市能级高的。沈阳这种二手不限购的城市，只需要半年时间，优质板块就是30%涨幅，这只不过是价值回归，涨上去3000块钱依然交易活跃。

提问：房姐，能推荐下武汉这边抵押贷款有哪些银行吗？或者有哪些靠谱的中介？我在丁字桥雄楚大道附近有套全款房95个平方，今年刚交房。然后名下有部分小贷，但是可以自己自己还。

回答：要看个人具体情况选银行的只有最适合的政策，没有最好的银行。个人消费贷抵押最长10年，经营贷20年，利率每个产品和要求都不一样，6.1%-12%都有～

提问：顶楼折价多少？受歧视吗？主要是夏天太热，你会买顶楼吗？

回答：大部分不喜欢，一般买入八折起。夏天热不是问题。我非常喜欢顶楼。

提问：你好，房姐，请问老亲爷婚前以老婆名义买房，我可以以夫妻投靠把我农村户口转到武汉来，老婆房查有记录，请问jlh老婆的婚前房子跟我有关系吗？离婚后我属于刚需吗？农村户口转到武汉来，以后就不能转回去……请问武汉户口优势大于农村户口吗？农村的房子已拆迁……农田也被征收了

回答：1.婚前房子跟你无关。2.属于刚需。3.农村已经拆迁就没有期待了，转到武汉吧

提问：知识星球精华文章《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》，思路明白了，有几个细节：卖一买二中：市值200-70贷款＋30＝160，30是哪里来的？并发法中，一次买2套，都按照首套贷款，实际操作中可以吗？如果后期征信上查到2笔房贷，其中1套是否会要求增加首付款？

回答：1.30是自有资金。2.并发可以操作但是限购城市无法操作。并发的意思是，你在办第一套房贷的时候，征信更新是有延迟的，大概1.2个月的时间，利用这个缓冲期，可以再办一次房贷。并发只能在同一银行操作。只要办下来，就不会被发现的，银行不会主动翻旧账。这个操作让你用首套名额买N套房！

追问：吃蛋不杀鸡的做法里面，我也有一点想请教，如果能够将第一套房抵押贷款的140万拿出来再买一套，再买一套的时候，已经有140万贷款，估算月供9000到1.1万不等，第二套和第三套是否可以一起买，但是一起买担心流水覆盖不了两倍

回答：月供不用担心，可以做假流水，抵押贷出来的钱留出一部分还月供，剩下的做首付。

提问：房姐你好，手上子弹230，人在北京，纠结武汉北京买房，但是北京无户口，不知道如果买了房以后小孩以后上学要么读私立，要么回武汉，挺纠结

回答：北京破限购用54大法，或者工作居住证

主场在北京，淘笋入，剩余子弹买武汉。北京私立生源好，师资力量优，可以超纲教学。所以成绩好，升学率高。私立学费贵，所以能挤进第一梯队，未来优势也是毋庸置疑。公立第二梯队对普通家庭是最好的选择。适度，均衡，中庸，是很好的生存之道。天津高考可做保底选择。

提问：白沙洲的保利上城精装房值得入手么？投资

回答：精装房做好毛坯的准备，一万五以内勉勉强强

提问：房姐，按照市价入手，哪些片区升值潜力比较大？还是说下一波大水漫灌，买哪里都差不多一样？

回答：很难预测，但产业在武昌，高新产业高收入人群在武昌，oldmoney在汉口。感觉还是年轻人多的地方最先启动。看看年轻人的刚需板块。

提问：房姐你好，我看星球里您回复凑首付用过桥？拖延流，这个具体是怎么操作，能详细讲讲吗，我在星球里没找到相应的文章。另外如果抵押贷买房，您之前讲要换核操作避免首付贷嫌疑，换核直系亲属可以么，还是只能是朋友

回答：拖延流要配合远期合同。想签远期合同，难度是很大的，在市场行情不好的时候，或者房本身子条件不好，或者房东不急着卖房的时候，才有更大的概率拉长周期。但是行情不好的时候大多人是空军，而且现在的行情很好，便宜房子存在抢房情况。房子本身条件不好的，新手大多不喜欢，而且也不一定适合你们第一套的按揭贷款。而便宜的房子，本身大多是业主急卖的，大部分人还是想要便宜的房子。这种情况下，你只能孤注一掷，全身心投入其中，从每一步做起，每一步提前铺垫，想办法不断拖延。

拖延的单子，一定是贴身肉搏，我们默认业主会反悔，会不配合，我们要赔钱，每一步我们都显得被动，但每次都得抑郁前进。签远期合同，相当于赌命。赌命的事情，必须孤军奋战。除了你之外的人都可以做核，亲戚朋友都可以

提问：你好，房姐，请问汉北玺园2楼81平米的户型，单价9500和中间楼层111平米，单价也是9500，这两种从投资的角度看哪一种更好？

回答：中间楼层，低于5层的不要买，后期卖出会折价。

提问：我已经有40贷款了，家我老公买房贷150还能贷得到吗？家庭月收入到手1.8

回答：能贷，把流水刷起来

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。