前述：本案讲述了一个表见代理的案例。表见代理意思就是没有代理权但有证据证明却有代理权的行为。本案中，房屋登记人的同居者拿着他的合法证件办理了房屋抵押登记，最后被法院判决优先拍卖了。
一、案件概述
2020年6月9日，最高院在裁判文书网公布了一份民事裁定书（2020）最高法民申1306号，案例概述：
再审申请人孙奕臻、张智祯因其与一审被告赵亮民间借贷纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2019）吉民终365号民事判决，向最高院申请再审。孙奕臻请求:
1、一、二审判决判非所请，张智祯起诉针对的抵押物是他项权证号为吉房他证通字第××号、面积为486.05ｍ2的商业用房，即通化市光明街民庆路/2-2B，不是面积为638.12m2的通化市光明街民庆路/2-2C。
2、一审判决经审查后没有采纳赵亮提供的声明，二审判决却在没有查明的情况下采用了该声明，该声明已经作废。
3、赵亮不是民庆路/2-2B的所有人，也不具有实际处分权，该房屋的所有权人是孙奕臻，二审认定赵亮有处分权缺乏根据。
4、二审判决认定错误。孙奕臻没有将身份证、户口本交给赵亮，而是赵亮未经同意拿走的。孙奕臻对案涉房屋的合法所有权应予保护，张智祯的抵押为善意取得是不成立的，没有法律与事实根据。
二、法院观点
1、原审判决认定张智祯对房屋产权证号为Ｓ1××78的房屋享有抵押权并无不当。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零六条规定："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"
2、原审查明，2012年7月17日，赵亮找到案外人杨雪假冒孙奕臻到通化市不动产登记中心对房屋产权证号为Ｓ1××78的房屋办理了吉房他证通字第××号他项权登记。案涉房屋抵押登记虽非孙奕臻本人在登记机关办理，但当时赵亮与案外人杨雪持有孙奕臻的身份证、户口本和房屋所有权证书，孙奕臻对此具有可归责性，而张智祯对此并无过错。在张智祯为善意无过错且案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，原审判决认定张智祯善意取得对Ｓ1××78号房屋的抵押权，并无不当。
3、进而言之，根据赵亮、孙奕臻及双方父母等人共同签署的声明，在办理抵押登记时，孙奕臻为名义所有权人，而赵亮则为该房屋的实际权利人，赵亮将具有处分权的房屋用于抵押借款，属于对房屋的合法处分，孙奕臻在已经签署声明的情况下又否定赵亮的抵押行为，有违诚信原则，原审法院对孙奕臻的诉请不予支持，处理结果亦无不当。
4、孙奕臻主张前述声明已经作废、赵亮对该房屋不具有处分权，但未提供证据证明；无论孙奕臻主动将其身份证件交与赵亮，还是赵亮利用二者当时存在同居关系之便而占有孙奕臻的身份证件，均不影响张智祯对案涉房屋享有的抵押权，孙奕臻相关申请再审的理由不能成立。
5、根据物权法第一百八十条第一款、第一百八十七条，以建筑物设立抵押的，应当办理抵押登记；抵押权自登记时设立。张智祯在本案中的诉讼请求第二项为"孙奕臻、赵亮的抵押物张智祯享有优先受偿权"，并在起诉状"事实与理由"部分明确其主张的抵押权他项权证号为吉房他证通字第××号。
6、原审查明，吉房他证通字第××号他项权利为在房屋所有权证号Ｓ1××78的房屋上设定的一般抵押权，该房屋坐落于通化市。虽然案涉《房产抵押借款合同》约定用房屋产权证号为Ｓ1××78、Ｓ1××79的两套房屋进行抵押，但Ｓ1××79房屋并未办理抵押登记，根据物权法第一百八十七条的规定，Ｓ1××79房屋上的抵押权尚未设立。原审判决张智祯对坐落于通化市、房屋产权证号为Ｓ1××78的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，并无不当；
7、孙奕臻有关原审判决超出张智祯的诉讼请求的再审申请理由、张智祯有关原审判决遗漏其诉讼请求的再审申请理由，均不能成立。孙奕臻虽依据民事诉讼法第二百条第一项申请再审，但并未提交新的证据，对于其该项再审申请理由，本院不予认定。综上，孙奕臻的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第一项、第二项、第十一项的规定；张智祯的再审申请亦不符合民事诉讼法第二百条第十一项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定驳回孙奕臻的再审申请，驳回张智祯的再审申请。
三、学习要点
1．第一个关键词是"善意取得"。本案中，根据物权法，善意取得三大条件，就是善意、合理和交付。房屋被抵押了，最后被实际执行了，再想将房屋追回就没有可能了。
2.第二个关键词是"表见代理"。表见代理有五大构成要件：一是行为人无代理权，但外观上有权，归责于被代理人、相对人相信且善意、相对人相信外观。说白了，就是虽然没有权利，但表面上看上去有权，而且相对人是善意的。
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