东京房地产现状
日本大概有 1.3 亿常住人口，其中在自己或者家族所有的住宅里居住的人口，大约是总人口的 40%。也就是说，在日本每 10 个人当中，大概有 6 个人是租房子住的。这样的国情决定了日本商务区附近对公寓的大量租住需求，所以，日本公寓的房屋空置率也很低。一般长租的公寓在退租后，一个月内就都会有新的长租需求的租户。其中东京地区的人口密度是全日本最高的，人口密度约为 6100 人/平方公里，远远高于日本平均每平方公里 337 人的标准。在东京核心地区投资不动产很少有租出不去的情况。在这里说一下，东京范围内对于民宿的管制非常严格，因此并没有很多值得讨论的空间。因此投资的重点在单身长租公寓。
单身公寓大行其道
很多人来了日本购买东京公寓之后，会发现，为什么所有的房子都是十几平米或者二十几平米的，相比国内动辄 100 平米以上的居住环境，日本人的居住环境为什么这么狭小？最大的原因就是日本的单身人口非常庞大。根据 2019 年 9 月的统计，日本总人口中 65 岁以上高龄者占比 28.4%，创日本新高，也是世界第一。与此同时，日本还率世界之先，正走向“超级单身国家”。根据日本国立社会保障和人口问题研究所 2019 年对未来人口所做的预测，到 2040 年，日本单身人口（包括未婚、离异和丧偶者）将占到总人口的近一半，独居家庭将达到全国家庭总数的 39%以上，与之相对，由“夫妻与儿女”组成的家庭将锐减至 23%。
绝大多数日本都只需要一个 20 平米左右的公寓就可以满足日常的起居生活。而在东京地区，由于工作和生活压力非常大，单身的比例还要高。这也使得市面上一半以上的物件都是这类小型的单身公寓。
核心区域老旧二手房产为主，但是流动性极佳
很多中国买家来到日本以后第一件事情就是想着要在日本核心圈内购买新房。但是日本整个东京的新房市场是非常少的，自 1992 年房地产泡沫危机以来，东京范围内的新房建设数量屈指可数。可能一块 200 多平米的土地，盖上一幢楼就已经是非常大的新房项目了，绝大多数物件都是二手房产，而随着时间的推移，大量 30 年以上的旧楼开始占据日本房地产交易的主体市场。
日本东京地区的二手公寓的交易流量一直都非常稳定，首都圈光二手公寓的签约数量都保持在每年 30000 套以上。如果觉得东京并不是你的理想之地，或者有其他方向，可以顺利将地产卖出。目前，业内平均周转水平为 6 ～ 12 个，很多情况下只需 3 个月即可实现周转。但是超高的楼龄也带来严重的问题，那就是长期只修不建，大量高楼成为不可再建的物业，拆除难度极大，新房开发非常缓慢，价格昂贵。旧房修了又修，但是情况堪忧。日本业界认为日本的房屋修理技术非常高超，不过在真实情况下，老旧公寓发生小毛病的情况非常多，消费者选择非常少只能接受。
多元定价，租金驱动模式
这是很多人都不理解的一个情况，日本的房产定价为什么是看租金流水的。中国的房产定价是依靠单一的环境地带来定价的。很多城市的租金回报率极低，比如北京和上海普遍都只有 1.5%，但是房价一直扶摇直上。但是日本的房地产的定价是多元的，而且高度市场化。一个好的物件必须有稳定的租金流水，信用良好的租客，充足的修缮基金。银行在评估一个物件的时候，会根据物件的情况做多元评估。其中，房产的租金流水是一个重要评判体系。这个评定体系是非常科学合理的，有效避免了烂尾楼和不良资产被抵押形成坏账。于是很多物业在抵押的时候有可能会出现这样一个情况：一幢在东京周边八王子市新建的学生公寓的在银行根本通不过银行的贷款审核。而一幢在日本港区 1985 年建造租金流水稳定的老旧公寓反而可以获得银行的抵押贷款。
投报率透明价位透明，很难有差价
这得益于日本地产行业的高度市场化，已经不动产行业的高度自律。日本的核心区的房产报价非常透明。一个圈内的租金回报率不会相差太多，不会像国内中介那样，中间吃很多差价。比如一个圈内房屋的平均回报率在 4%，如果加上大量差价，投资回报率势必会急剧下降到 4%以下。而这幢房子可能不仅仅是一家中介报价，是多家中介报价，如果有一家中介报高了，网上一查就知道。
