租赁合同纠纷是比较常见的民事纠纷类型，在疫情这一大背景下更多了几分沉重，一个租赁合同纠纷的背后可能就是一个陷入困境或面临破产的小微企业或个体商户。上海达必诚律师事务所周宇龙律师携团队成员，向奋战在抗疫一线的医护人员、志愿者致敬，也希望这篇文章能为小微企业和个体工商户提供一点帮助。愿天下无疫，愿国泰民安。
导言：
从2020年开始算起，疫情已经进入了第三个年头，频发的疫情给经济造成了重大的损失，一些小微企业、个体工商户也承受着巨大的生存压力。特别是2022年3月份开始的上海这波疫情，更是令许多小微企业和个体工商户陷入困境，很多商户因疫情失去收入，面临巨大的租金压力，一些商户甚至到了因无法支付租金而被解除合同或扫地出门的境地。为了缓解疫情给广大小微企业和个体工商户带来的压力，上海出台了一系列政策来帮助广大租户，其中就包括租金减免政策。另外最高法、上海高院等部门也出台了一些疫情期间民事案件审理的指导意见，为当下租赁合同纠纷的解决提供了依据。
一、疫情期间上海减免租金政策解读
2022年2月18日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知，提出对2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他区域减免3个月租金。
为了响应国家政策，也为了应对上海自3月份以来突发的严重疫情，2022年3月29日，上海市人民政府办公厅印发《上海市全力抗疫情助企业促进发展的若干政策措施》，提出对承租上海市、区属国有企业房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金；2022年被列为疫情中高风险地区所在街道或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金，全年合计免除6个月租金。
2022年3月31日，上海市国资委发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，对政策进行了细化，有需要的小伙伴可以去上海国资公众号查阅相关文章。小编简单整理了相关政策解读，方便查阅。
二、疫情下商业地产租赁合同纠纷探讨
（一）相关法律依据
疫情之下，很多小微企业和个体工商户生存艰难，法律纠纷也较平时增多。早在2020年新冠疫情开始后不久，最高法和上海高院就出台了一系列审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，其中就包括与租赁合同相关的内容。
2020年4月起，最高法发布了一系列办理涉新冠肺炎疫情案件的指导意见，其中《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“《指导意见（二）》”）提到，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。《指导意见（二）》还提到，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。
2020年2月，上海高院发布了《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，其中提到商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金的问题，上海高院的意见是应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
（二）上海法院裁判案例及思路探讨
自2020年新冠疫情爆发以来，上海地区也审理了多起涉新冠疫情的租赁案件，从对该类案件判决书的研究学习可以把握法院的审判原则和思路，为当下疫情期间的租赁合同纠纷解决提供借鉴。从总体裁判思路来看，法院依然坚持根据个案实际情况进行裁判，并考虑疫情这一不可抗力的影响。
1.租赁合同的解除与租金变更
疫情下，商业地产租赁纠纷最常见的就是承租人无法支付租金面临违约，而出租人会主张解除合同并要求承租人承担违约责任。因为一般租赁合同都会约定“如果承租人多久没有支付租金，出租人有权解除合同”，《民法典》第七百二十二条也明确规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。那么如果出租人主张解除合同，而承租人主张自己受疫情影响，希望减免房租，法院会如何判决呢？
（1）关于租赁合同解除
从上海法院的判例可以看出，法院并未僵化适用指导意见，一般会考量租赁合同能否继续、疫情影响程度等因素，如果承租人无力经营、存在恶意拖欠或者租赁合同实际无法继续履行等情况，法院一般会倾向支持解除租赁合同；如果承租人有继续经营意愿和能力，仅因为疫情导致阶段性的非恶意违约，法院可能会考虑维持租赁合同存续。
（2）关于租金减免
法院会根据疫情的实际影响来平衡出租人和承租人的租金负担，对于国有企业出租人根据政策应予减免租金的，法院会依法减免；出租人给予承租人的租金减免，法院一般会支持；出租人未给予承租人租金减免的，法院会根据疫情影响，依据公平原则对租金进行调整。
2.租赁合同的违约责任、保证金、滞纳金
对于合同解除后的责任承担问题，包括保证金的处理、违约金的赔偿及滞纳金的收取比例等，也是租赁合同纠纷中较为重要的内容。一般租赁合同会约定月租金若干倍数的违约金，一般为2-6倍，承租人也会缴纳一定比例的保证金，一般是2倍月租金以上。部分租赁合同会约定滞纳金比例，一般在逾期金额的万分之几到百分之一不等。
从法院的裁判案例可以看出，法院尊重合同当事人意思自治，同时根据公平原则调整违约金、保证金或滞纳金的数额。
（1）违约金
从司法判例可以看到，因承租人拖欠房租、经营不善或市场原因等情况导致合同解除的，法院一般会支持出租人的违约金主张，但会对畸高的违约金进行调整。一般情况下，3倍月租金以下的违约金较容易得到法院支持。
（2）保证金
法院会尊重合同双方的意思自治，一般情况下，会根据合同条款对保证金进行判决，包括保证金没收、冲抵欠付费用和返还三种情况，且保证金和违约金可以同时存在。这也给了我们一个启示，在签署租赁合同约定保证金的时候，尽量要约定合同解除或违约后保证金的处理方式，对承租人比较有利的是约定保证金抵扣租金或返还，对出租人比较有利的是约定保证金没收。（2021）沪0104民初29004号案件仅约定了保证金数额，未约定保证金的处理方式，最后法院判决归还保证金，有利于承租人。
（3）滞纳金
综合来看，法院判决滞纳金的比例一般维持在日万分之五以下，一般不会超过4倍的LPR，对于约定过高的滞纳金会进行调整。
3.租赁合同纠纷的其他问题
除了上述租赁合同较为普遍的合同解除、合同变更及违约责任等问题外，部分租赁合同可能还面临免租期租金的补缴、空置期或承租人未清场的场地占用费、场地复原费用或装修费的分摊等问题，法院一般还是会依据合同约定、公平原则、过错责任等进行裁判，在此小编就不再举例了。
租赁合同纠纷是比较常见的民事纠纷类型，在疫情这一大背景下更多了几分沉重，一个租赁合同纠纷的背后可能就是一个陷入困境或面临破产的小微企业或个体商户。上海达必诚律师事务所周宇龙律师携团队成员，向奋战在抗疫一线的医护人员、志愿者致敬，也希望这篇文章能为小微企业和个体工商户提供一点帮助。愿天下无疫，愿国泰民安。
文案：曹 凯
编辑：周志坚
审核：李雨新
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