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最近这两天全国很多地方房产慢慢又火了起来，银行减息，地方政府取消限购，甚至有的政府要推出货币化棚改，每一条都是好消息。很多想购房的好朋友们算了算手里的资金，真有可能在现在这个好机会下场买。但是我们还得提醒大家一下，擦亮你的双眼，千万别买到一个烂尾房。
烂尾房到底是如何产生的呢？我们完全可以说烂尾房的产生最直接的因素就是房地产预售，时值最近开两会，我发现很多代表提出了议案，说能不能我们从跟上解决这个问题，把房地产的预售制度给它取消掉呢？
什么叫房地产的预售制度？顾名思义就是这个房子还没盖好我就先卖给你，你先把钱给开发商，开发商得过一段时间，短则半年长则两三年再把房子给你。这个预售制跟我们日常的购物习惯其实是相反的，我们大多数买的东西都不是预售。比如说今天你到4S店去买一辆汽车，基本上你交了钱，几天之内这个车就给你，甚至很多4S店库存充足的话，当天你就可以把车开走。网上购物也是这样，大部分货品厂家都是事先生产好了堆在仓库中，你只要交了钱，马上这个货品就会寄送给你。
那么预售制是什么概念？对于开发商而言，我先花一笔小钱把这个土地拍卖下来，然后我就找这个建筑商、材料商过来跟他们说要求他们垫资入场给我盖楼。与此同时我就发布广告成立售楼处，告诉广大购房者看看我这规划，看看我这个沙盘，我这个房子非常好，但是我得两年之后交房，现在我就开始预售。你看好我这个房子你赶快下手买，两年之后我把房子给你。当然你也可以选择两年之后再买，但是那个时候恐怕这房子早就被人抢光，而且房价早就飙升上去了，你要花更高的成本。
这使得很多购房者不得不选择先把钱交给开发商，然后苦等。说实话，这对于很多购房者而言并不公平，你想，你买辆汽车今天交钱今天就可以享受到，可是你买个房子今天交钱，两年之后才能把房子给你。那么你这两年有没有损失？损失太大了！如果是你自有资金的话，你这两年资金的机会成本没有，如果你是银行贷款的话，对不起，房子还没入住你就先交的两年的利息，这个成本算一算并不小。
那么谁捡到便宜了呢？当然是开发商了，按照正常的做生意的逻辑，比如说整个一个小区它的总售价是十个亿，开发商的建筑成本是八个亿，卖了这个楼赚两个亿，百分之二十不算低了。那么需要开发商自己拥有八个亿的资金买土地，找建筑商建筑，给工人开工资，然后什么时候整个楼建完了再去卖，卖掉之后收回来的十个亿资金有两个亿是利润，这20%的利润大概用了两年获得也还可以了，年化10%这不算低了。
可是对于很多开发商而言，这俩钱赚的太辛苦了，这不符合房地产暴利的特征，那么房地产如何才能暴利？好了我们翻过来讲，还是价值10亿的小区，开发商可能最开始就掏了5000万至1个亿，把土地拍好。然后建筑工人的工资也好、城建商的材料费也好，通通由包工头垫付，开发商是不会给你钱的。开发商说你不要着急，等一等再说。
与此同时呢，开发商还把土地抵押出去借到一笔钱作为自己的流动资金，然后把售楼处开起来，把这个房子往买卖，房子还没盖完呢，他就事先把这十个亿的购房款收进来了，还可以捂个两年，两年后才把房子交付出去。当然建筑成本还得八个亿，还是卖了十个亿，他还是赚了两个亿，可别忘了他当时只投了一个亿的资金，两年时间他这个资金回报率200%。
什么叫暴利？这就叫暴利，为什么很多开发商经常说我要十个锅九个盖，我没有那么多的资金我就可以开发那么多的楼盘，甚至很多开发商的资金链是非常非常绷紧的。你想他开发个100个亿的楼盘，他自有资金连十个亿都没有，他手里只有一小部分钱他就敢去撬动一个大生意。为什么？他一方面可以跟银行借贷，可以让人家给他垫款，另一方面由于房地产的预售制，他可以事先把老百姓的购房款通通收进来。甚至有很多开发商收了这个购房款之后再去滚动开发下一个项目，这样他的利润率就更高了。
咱们这么讲吧，这也算是一种非常聪明的方法，人家有这个能力多赚这个钱。我们倒是不眼红，只不过这种预售制玩不好的话，资金链断裂将造成非常严重的后果。我们举个例子，今天你到4S店买车，如果厂家跟你说对不起，我们是搞预售制，我现在这个车根本就没生产，但是我可以把我车的图片给你看。你比如说你想买辆奔驰，好，你把这30万的购车资金通通给我，我拿到你这个钱之后我去生产车，大概一年时间我把这辆奔驰车生产好了我再给你。
这一年你就漫长的等待，等一年你能把车交付了也好。可问题是如果你这笔钱被人家挪作他用了，没有去生产车怎么办？到你拿车的时候人告诉你，我就生产了四个轮胎，还配不齐一辆车，你就等着吧。
车是这样，房子更是这样，为什么全国各地很多城市都出现过烂尾楼？直接原因当然是开发商资金链断裂，但是房地产预售制或多或少也起了推波助澜的作用。怎么会出现烂尾楼呢？像我们刚才说的那样，开发商本身实力并不强，自有资金并不多，几乎所有的运作资金都来自于银行贷款和人家的垫款，以及购房者的购房款。
如果你这个项目运作得当的话、正常发展的话，开发商能赚到超额利润，购房者等两年把我这个房子拿到手。可问题是一旦资金链断了呢？有可能是开发商没算保障，有可能是大环境使然，也有可能是开发商又去滚动开发别的项目了，资金压到那里了。一方面你这个工地停工了盖不下去了，另一方面那购房者要房子呀。往往出现这种情况很多开发商干脆跑路了。
这个时候购房者就非常被动了，我的购房款打给你了，现在你给我留下的是孤零零一个还没盖好的楼，我应当怎么办？我找谁说理去？即便这个时候有别的开发商想来承接这个项目都很难，为什么？大家仔细一算账，这个楼盘你全都建好了顶多能卖十个亿，现在欠购房者的购房款十个亿，欠承建商的材料费工人工资两三个亿，还欠银行贷款一两个亿。也就是说你这个楼盘我再投一两个亿全盖好了才能卖十个亿，现在你外债就高达15个亿，谁敢接手啊？谁接手谁不得赔嘛！
于是就只能各方扯皮，谁都拿不回来这个钱，所以说要不就不烂尾，一旦烂尾很难解决。这是为什么很多城市烂尾楼一挺就挺个十几年的原因，以往我们还建议广大消费者说，你买房的时候一定要擦亮双眼，比如说你看这个开发商他实力够不够，他是不是一个全国性的开发商，他是不是资金实力非常雄厚，历史上从来没有出现过烂尾的问题，尽量不要去找那些名不见经传的根本没开发过几个楼盘的中小开发商，那样他一旦资金链断裂，对不起，你买的房就成烂尾楼了。
不光是买房子，到很多教培机构交钱，到很多健身场所交钱的时候，我们也建议大家你一定找那种历史悠久，最好是全国连锁的大品牌去交这个钱。但是这两年经济形势发展很快，已经打破了我们以往的经验。今天全国性连锁的健身机构，教培机构倒闭的有没有？有！很多交了钱的消费者拿不回来钱的情况有没有？有！
包括房地产也是这样，以往经常是小开发商出现这个烂尾的问题，今天您去看，有个别头部开发商他也出现烂尾的问题了。当然了人家只是说我们现在暂时自己遇到了困难，工地停工了，交房时间延迟了，并不代表以后会一直烂下去。可是对于购房者而言，这个心可就揪着了，什么时候能彻底住上自己的房子那就不好讲了。
归根结底，这不就是因为我们有着房地产预售制吗？咱们这么说吧，房地产预售制对于盘活存量资金，加快房地产建设肯定是有好处的，毕竟开发商可以事先收拢回来钱嘛！可问题是这也导致有一些运作不规范的开发商出现资金断裂，然后产生很多的烂尾现象。
所以有人大代表和政协委员建议，有没有可能哪怕我们找一些地方搞个试点，在那个城市取消房地产预售制度。什么时候你这个房子建完了，可以销售了，你才可以卖。到那个时候你这是所见即所得了，我交了钱明天就可以拿到钥匙，那我当然就不担心烂尾。这么操作可能有个别开发商资金回笼就慢了，但是对于那些真正有实力的开发商是不是个利好呢？您觉得咱们实行了20多年的房地产预售制度要不要进行一个改变呢？
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