按照房管局规定，每个楼盘都必须在售楼部公示《商品房买卖合同》范本，但很多购房者都不愿看这份冗长的合同，甚至签了字都不知道合同中有什么条款，不可避免地钻进“陷阱”，今天S姐就教大家用五分钟的时间看购房合同中的关键点。

一、核实“五证”

首先要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看《 国有土地使用证》和《 商品房预售许可证》，这是业主将来能否办产权证的关键所在，签合同时业主应留意合同中与售楼部公示的证件号是否一致。

二、留意项目抵押情况

抵押登记机构多为银行或大型基金组织，财力雄厚，能够为开发商提供施工贷款，是一种合理的金融手段，西安大多楼盘都存在着在建抵押的情况，但购房者签约时需留意债务履行期限，如果开发商不能按时从登记机构解押房产，购房者将面临着和昆明澜庭业主一样的困境，房贷审批、办理落户、办理产证都会受到影响。

三、明确交房时间和违约责任

合同中约定了交房时间及违约赔付方式，万分之一的赔付金额在西安都算多的了。 如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无。约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处。

四、宣传资料写入合同才算数

很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引。但如果是宣传资料中的学区房、园林景观、高端会所等没有写进合同中，即使后期交房兑现不了，开发商也不用承担相应的责任，昆明澜庭的业主正是吃了这样的亏。

五、明确产证办理时间和权属问题

对于房产证的办理的时间问题，我们的国家的法律之中有明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（如上图），在购房合同中也有所体现。

六、面积差异处理

交房时，常见的问题就是套内面积缩水。在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

七、明确公共配套设施能否按期交付使用

在合同上有写明，按照规划要求配建的、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、管理等公共建筑设施及房地产商宣传的地下车库等，在何时可以交付业主使用，如果不能使用也约定了根据时间节点来约定违约的赔偿方式。

八、注意公摊及套内建筑面积

合同中约定了房产测绘机构、建筑面积、套内建筑面积等，可以推算出房屋的公摊率、实际使用面积。

九、留意精装房用材

购买精装修产品时一定要仔细查看开发商所承诺的装修标准，在以后签订购房合同时，应将精装房的装修标准、装修材料等级及品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定等约定逐条、详细地写进购房合同里。

十、明确基础设施的使用时间

基础设施包括：与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、有线电视、道路、绿化等设施。

1.供水

购房者购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。如果属于后者，交房时，地下水的使用必须经过管理部门审核批准，开发商并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。

2.供电

购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，拒绝使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。

3.供暖

购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，明确功能暖时间;自供暖的，明确交房时小区锅炉房已建成并已具备供热条件。

4.供气

供气是复杂的问题。合同中约束了供气要求及时间，供气设施何时与市政管道连通。

5.通讯、电视

对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，在合同中也有体现。

S姐：不同项目的买卖合同多少有些出入，但合同中关键点的基本如此，若还有对合同条款不明晰的小伙伴可以私聊S姐或者加入我的圈子。