普通住房贷款利息可抵扣个税

在上周闭幕的天津达沃斯论坛上，高层表示，新的个人所得税法即将实施，届时将首次推出6大专项附加扣除，分别是子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出。

这六条中，买房人、房奴直接受益的，莫过于“房贷和租金可抵扣个税”这一项了。实际上，在6月公布的《个人所得税法修正案（草案）》中，除明确将个税起征标准提高到5000元之外，也将房贷与房租纳入了个税的专项附加扣除。只不过，在最近的表述中，“住房贷款利息”前面多了“普通”二字，变更为“普通住房贷款利息”。

什么才是“普通”的住房呢？根据国家规定的普通住房认定标准，需至少满足三个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

上述只是硬性标准，在“房住不炒”的理念下，“普通住房”的抵扣标准大概率还会参照是否首套、是否自住等等。

个税修订之后，如何计算个人应缴纳税额？

首先，我们普通工薪族，个人所得税的纳税额 = 应纳税所得额 × 适用税率 - 速算扣除数。扣减5000元起征点之后，具体的税率表如下：

比如小明税前工资1.5万，缴纳的五险一金共计3500元，则小明应计个税部分收入=15000-3500-5000=6500元。

如果小明有符合上述6项个税抵扣的支出，比如普通房贷3500元，那就在6500元的基础上，再减去3500元，小明最终应纳税部分就是3000元，按照上表，个税额 = 3000 × 3% = 90元。

需要注意的有两条：

一是6项个税附加扣除，并不是简单“叠加”关系。也就是说，即便你有符合要求的所有6个抵扣项，也未必能全部累加抵扣。比如你同时有房贷、房租，但二者只能选一种进行抵扣。

二是个税附加扣除会设定一定的比例或定额。这在之前的个税修订草案中有所体现。但具体的比例是多少，目前尚未明确，还需等待。

房贷、房租抵个税，能抵多少钱？

动辄几千元的房贷，对于不少刚需购房者来说，都是一笔不小的负担。如果房贷利息能够抵扣一部分个税，至少能在一定程度上缓解个人和家庭的资金压力。

我们假设，小明在老家贷款100万买了套房子，按揭30年，按照商贷4.9%的基准利率计算，每个月等额还款5307元，其中利息2529元。

按上面的例子，小明应计个税部分收入=6500元 × 10% - 210元= 440元。

如果小明将房贷利息做个税抵扣，应计税额就是6500 - 2529 = 3971元，应计个税部分收入变为187.1元，每个月能省252.9元。

当然，我们在上面说了，必须是符合“普通”标准的住房，才能抵扣个税。但如果严格按照条件筛选，拿北京来说，5环甚至6环以内超过70平米的房子，基本都不能算是“普通住宅”了，即便那是你的唯一刚需住房。

所以啊，计算下来我们会发现，对于大部分刚需房奴而言，房贷利息或者房租抵扣个税虽然是利好，但实际作用非常有限，对楼市也不会产生什么影响，希望不会有媒体过分解读。