一方出资，房屋登记在一方，双方名下时的不同情形
婚前，一方用个人财产全额购房，登记在自己名下时，夫妻离婚房屋权属认定，这种情形比较常见。但是登记在双方名下的也有，并且更能引起法律纠纷。下面从案例引开，分析针对这些情形我国法律是如何规定的。
1.1.1 一方出资，房屋登记在一方名下
1.1.1.1 司法案例
张某(男)2010年婚前全额付款用 93 万购入 47 平方的一室一厅。之后张某与相恋多年的女友结婚，并居住于此。1年后，因感情不和，张某与女友离婚，此时房子已涨价至 107 万。
1.1.1.2 案例分析及现行法律规定
《婚姻法》第 18 条:有下列情形之一的，为夫妻一方的财产:
(一)一方的婚前财产:
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用:
(三)遗崛或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产
(四)一方专用的生活用品:
(五)其他应当归一方的财产。
因此，笔者认为夫妻婚前一方支付的房款是其婚前个人财产，该房屋不过是该单方个人婚前财产在物质形态上的转化，即由动产货币转化为不动产房屋。因此，该房屋的产权仍应是婚前购房一方的婚前个人财产，并不会因为婚姻关系的存续转化为夫妻共同财产。婚姻法第 18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
根据物权法的精神，夫妻一方婚前支付了全部购房款并取得了产权证，就完全取得了该房屋的所有权。离婚时，另一方无权要求分割。这一点，在实践中和理论中都是无争议的。
《婚姻法》第 17 条:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有:(一)工资、奖企:
(二)生产、经营的收益:
(三)知识产权的收益:
四)继承或赚与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外
(五)其他应当归共同所有的财产。
不管是根据过去的审判实践，还是根据最新的司法解释，基于物权法原理，这种情形下此房属于小张婚前个人财产。不管涨价不涨价，涨多少，不管他离不离婚，房子都还是他的。如果房子涨价，则属于自然增值，增值部分仍归户主个人所有。《婚姻法司法解释三》第 5条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孽息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
这套房小张用于自住，并不存在投资经营收益。
根据《婚姻法司法解释二》第 11 条可知，婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”:
(一)一方以个人财产投资取得的收益:
(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积企:
(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险企、破产安置补偿费
如果婚前，如果房子用于出租，租金属于投资经营收益，归户主个人所有。但出租行为如果发生在婚姻存续期间，租企属于夫妻共同财产。
1.1.1.3 实践中存在的问题及完善建议
方在婚前购房并取得房产证的，该财产属婚前个人财产是没有争议的。需要进步说明的是，一方婚前付清房款购买房子，婚后方取得房产证的，离婚时的房屋权属认定。在现实中，很多在结婚前购买并付清房款，但婚后才取得房产证，这种情况容易令人误解为夫妻共同财产。认为房产证出来时才算财产取得，是婚后取得的财产，应为夫妻共同财产。
从物权法角度而言，房产证只是房屋产权的形式化。并不因房产证办没办出来而否定法律上房屋产权的存在。因此，不动产产权在买卖合同生效时也就是婚前就已经存在于买方。不会因为婚姻的关系，转化为夫妻共同财产。 一方出资，房屋登记在双方名下
1.1.2.1 司法案例
韩先生与曹小姐相恋已久，因曹小姐提出要先买房后结婚，于是韩先生拿出了 60万元交给曹小姐买房，并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下。曹小姐据此购买了一套55 万元的房屋，房屋登记在双方名下。余款5万元用在了房屋装修上。之后俩人结婚三年后双方离婚。@
1.1.2.2 案例分析及相关法律规定
虽然该套房屋的购房资企全部由韩先生承担，但房产证办理到双方名下的事实可以表明，韩先生与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定。韩先生自主自愿的将房屋登记在双方名下，应该可以认为韩先生明确该套房屋属于其与曹小姐共同所。
因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额认定各自权属。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，由双方共同共有。
我国《婚姻法》规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于双方约定，一方在婚前出资并以双方的名义购房的，此时房产证相应地办理到双方名下的，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产。
1.1.2.3 实践中存在的问题及完善建议
法院审理案件时，对于虽以双方的名义购买但实际上是由一方出资的房产，一般将产权证上载明的份额视为夫妻双方就婚前财产已进行了特别约定，没有房产份额的，则推定为共同共有、冬半分割。对于共同生活时间很短或者根本就没有共同生活的，则法院也可能根据实际情况酌情决定双方的房产份额。
将个人财产约定为共同财产，实际上是一种赠与。但是，如果将房屋登记于双方名下只是一个约定，而还没有将房屋登记在双方名下，则仅仅一个约定还不足以保障非产权房据此真正享受到房子的权益。
根据最新的司法解释《婚姻法司法解释三》第6条，婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第 186 条的规定处理。“也即“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤消赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
赠与约定在房产变更登记之前是可以撤销的，所以产权如果未登记在双方名下，即使有证据证明已约定了是共同财产，也容易被登记的一方单方处置。
1.2 双方共同出资，房屋登记在一方，双方名下时的不同情形
婚前双方共同出资全额购房，房屋仅登记在一方名下和登记在双方名下时，也存在不同的房屋权属认定处理方法。
1.2.1 双方共同出资，房屋登记在一方名下
1.2.1.1 司法案例
张先生与李女士于 2008 年经人介绍并确定恋爱关系，张先生在某公司做高级管理人员，经济条件比较好，李女士是一名教师。2009 年两人商量共同出资购房，张先生出资 40 万元，李女士出资 10 万元，手续都由张先生办理。
2009 年 9 月张先生把房产证办在他一人名下，李女士非常的不满，张先生解释说反正两个人是要结婚的，该房产就成为他们的共同财产了，写谁的名字都一样。2009 年11 月两人登记结婚。
婚后由于两人感情不和，2010 年李女士起诉离婚，称房子是双方共同出资购买，由于张先生自私才登记在他一人的名下，并同时提供了自己出资购房的出资凭证及原告与被告谈及有关房子产权登记及出资情况的录音，要求分割房产。而张先生则认为该房产属于他个人的婚前财产，由他一人购买，并登记在他一人名下。@
1.2.1.2 案例分析及现行法律规定
此问题涉及到对于婚前双方出资购房，产证登记在一方名下，离婚时如何分割的问题。婚前商议买房子后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，这样的例子在现实生活中有很多。这种情况，产权证上无名的一方，在不能证实自己有出资或是另一方赠与自己的前提下，主张是共同财产，将很难得到法院支持。
首先，此房产是双方婚前购买的，同时产权证上登记的张先生一人的姓名，不属于婚姻关系存续期间所得的财产，不能认定为夫妻共有财产。其次，虽然房屋登记在张先生一人的名下，但是根据李女士提供的一系列的证据表明，双方对房产属于共同所有，李女士对此房屋享有五分之一的份额，应该按照其购买时的出资情况按各自所占的份额进行分割。综上所述，就本案来说，在张先生与李女士对房屋权属没有明确约定的情形下，对房屋归属双方也没有达成一致协议时。法院通常会判决房屋归张先生所有，张先生返还房屋现有价值的五分之一给李女士
《婚姻法》第 19 条:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。《物权法》第 104 条:按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的按照出资额确定，不能确定出资额的视为等额享有。
依法条可知，若配偶方有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，并能够提供真实有效的证据，则虽然该房产登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产，房屋权属的判决结果由法院根据案件具体情形做出。
1.2.1.3 实践中存在的问题及完善建议
对于由双方共同出资但以一方的名义购买的房产，由于名实不符，一般发生争议的概率较大。此种情形下，首先由产权人的配偶证明其实际出资情况，若举证不能，则认定房产属于产权人的个人婚前房产。
若证明确系双方婚前基于共同所有的目的而共同出资的，则认定为夫妻共同财产。若不能证明另一方是基于共同所有的目的而出资的，则只能作为另一方对产权人的债权处理，由产权人向其返还出资款。
因此，笔者建议在这种房屋所有权情形下，夫妻离婚时应本着友好协商的态度处理彼此间的财产份额。尤其是未登记的出资方在没有充分证据证明自己出资时。法院在处理此类问题时，也应充分考虑未登记方的实际情形，结合相关证据维护好各方利益。婚前共同购房的夫妻双方也应随时保存好出资证明，注重相关证明的保存。1.2.2 双方共同出资，房屋登记在双方名下
1.2.2.1 司法案例
贺先生和吴女士婚前分别出资 40 万元和 10 万元，联名购买了一套精装修商品房登记在双方名下。之后俩人在新房内结了婚。婚后第二年俩人即因性格不合宣告分手。"
1.2.2.2 案例分析及相关法律规定本案中，俩人以结婚为目的，共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产。在俩人结婚后，该房产当然也是双方的夫妻共同财产。根据法律规定，夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有，没有约定的则按共同共有，一般每人可分享一半份额。
贺吴俩人购房时尚未结婚，双方并无法律上的夫妻关系，此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额 则该份额视为夫妻约定的按份共有份额 房产应按此比例进行分割。如果房产证上没有约定双方的房产份额，则对该房产可按照共同共有由每人一半进行分割。此时，如果贺先生能够证明自己的实际出资比例的话，法院一般会考患到双方实际的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素，按贺吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额。
1.2.2.3 实践中存在的问题及完善建议
对于由双方共同出资并以双方的名义购买的房产，由于名实相符，故处理时争议较少，也较为简单。此种情况下，对于房产证上已载明房产份额的，则按照份额由双方按份共有。如果没有载明份额，则除了双方出资比例悬殊，而共同生活时间又较短的情形外，一般推定为由夫妻共同共有，各半分割。
此时，应该注意的问题仍然是出资的证据保留。不管是出资多少，只要与此相关的出资，笔者都建议加以保留。法院在处理此类问题时，应依据相关证据，并结合双方实际情况予以考量。
