多年前，爷爷把房子留给了孙子小浩，房本一直在爷爷手中。可就在前不久，小浩的父亲因脑出血猝死。就在家人整理遗物时发现一个房产证，房产证上的房子原本是当年爷爷留给小浩的，可现在房本上的产权人名字却是小浩父亲的！这是怎么回事呢？本期《民法典通解通读》邀请了海淀法院法官助理宋窈解读行使监护权的相关问题。
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老王住在北京市海淀区。十多年前，老王所在村子拆迁，根据政策，他获得了一套面积将近100平米的两居室。小浩是老王的孙子。老王爱孙心切，将这套房直接赠与给了小浩。当房本下来后，一直由老王保管着。
王先生是老王的儿子，小浩是王先生和第一任妻子的孩子，离婚后小浩由王先生抚养。后来，王先生和第二任妻子生了一个女儿，又再次离婚，女儿归第二任妻子抚养。
2018年，王先生突发脑出血去世。然而，就在家里人事后处理王先生遗物时发现了一个房本及两份文件。第一个文件是一张《补证申请》，上面写道：申请人小浩，是海淀区某房产的不动产权利人，因保管不慎，将房本遗失，现本人申请补证登记。第二个文件是一份《赠与协议》，这样写道：本人小浩，自愿将不动产100%无偿赠与给王先生所有，受赠人王先生接受赠与。也就是说，就在同一天，王先生申请将原本属于儿子小浩的房屋，转移登记至自己名下，当时小浩只有9岁。
就在王先生取得新房本的三周之后，他将房屋进行了抵押，抵押金额500万。为了保护小浩的权益，小浩妈妈将小浩的爷爷、以及王先生与第二任妻子所生的女儿，告上海淀法院，要求确认王先生与儿子小浩签订的《赠与协议》无效。
海淀法院审理后认为，王先生作为未成年人小浩的监护人，应当保护小浩的权益不受侵害。但是其却擅自以小浩名义申请挂失房产证、将案涉房屋赠与给自己，并在房屋上设置抵押权，并非为了小浩的利益，小浩也不能从上述行为中获利，故王先生将小浩的财产赠与自己的行为，应当视为无效。
1. 本案赠与协议是否有效？
根据民法典第34、35条的规定，未成年人小浩的监护人王先生，应当保护小浩的合法权益不受侵害。根据民法典第8条的规定，民事主体从事法律活动应当遵守法律规定，违反法律规定的合同无效。王先生擅自以小浩的名义挂失房产证，将其赠与给自己，并且给房屋设置抵押权，该行为并非为了小浩的权益，且该行为未使小浩从中获利，故王先生将小浩的房产赠与自己的行为，应当视为无效。
2.如果赠与协议有效，会产生何种法律后果？
赠与协议有效的前提下，由于王先生未留有遗嘱，该房屋由王先生的继承人法定继承，也就是在王先生的父亲、小浩、二婚的女儿之间进行按比例继承。此外，房产上设定了抵押，在债权合同有效的情况下，债权人有权就此房屋的变卖价款优先受偿。如果房子的价值不足以偿还债务，继承人还应当在继承遗产的范围内对该债务承担偿还责任，如果继承的遗产不足以清偿债务或者放弃继承该笔遗产，则无须对额外的债务承担责任。
3.赠与协议无效，那么抵押权如何处理？
如果是虚构的借贷合同关系，同时设置的抵押，可以据此认定抵押无效。如果债权人确实基于真实的债权债务关系和不动产登记部门出具的相关证书设置了此项抵押，也就是债权人为善意第三人的情况下，抵押有效，债权人依旧有权要求优先受偿。
来源：BTRV科教
