防水渗漏一直是客户最为关心的质量问题，直接影响到客户对产品的正常使用，从而影响客户满意度的提升。行业调查结果反映，在所有住宅工程质量问题中，渗漏问题的客户投诉率高居第二位。地下室渗漏，卫生间渗漏、屋面渗漏是国内建筑业一直以来不断探索的技术难题，目前仍是工程质量最常见的问题。为了减少或杜绝类型情况的再现，提升客户满意度，公司通过系统分析研究既往项目的渗漏案例，从建筑全生命周期出发深刻剖析原因，同时针对性的研究改进措施，总结经验教训，形成本次成果。
2022年客户对房屋质量不满意原因调查（数据来自网络）
一、近年房建项目渗漏问题统计及分析
二、渗漏问题原因统计及分析
1.设计原因
（1）材料选择不当
（2）构造做法不合理
（3）新材料、新工艺不成熟
2.施工原因
（1）材料不达标
（2）施工工艺有误
（3）施工减配或遗漏
很多防水附加层，施工单位在施工的时候人为减配。外墙和屋面防水施工时，有些出墙管道未接通，防水施工时对管道洞口做临时封堵，后期管道安装管时，防水专业工人未在现场，导致管道口防水封堵处理不到位甚至出现遗漏现象。防水收头未做金属压条，很多省掉防水附加层，螺栓孔封堵遗漏。
（4）成品保护不到位
（5）监管、验收把关不严
3.其它原因
三、典型案例列举及原因分析
1.屋面渗漏
2.外门窗渗漏
3.外墙渗漏
四、项目全生命周期防渗漏质量管控措施
1.事前控制—设计阶段质量控制
“百年建筑，始于设计” 设计为项目的源头，是工程质量的基础，设计贯穿房地产项目开发始终，一个项目质量的好坏，和设计质量息息相关。所以说从设计阶段从源头上加强管控，才会事半功倍，方为上策。在设计阶段从材料选择、构造节点、工艺流程等环节，严格把关、仔细推敲、合理优化，确保设计质量优良。
设计阶段质量管控工具箱
（1）设计任务书
（2）图纸内审及优化
（3）图纸会审及设计交底
施工单位从现场施工角度对设计图纸全面审核，重点对新材料、新工艺、新产品、新技术等新内容审核并提出合理化建议，同时关注特殊部位、薄弱部位的构造做法，确保设计确实可行，可实施，可落地。
（4）材料控制
a.所有重要的材料、部门必须经过施工封样后方可生产、加工、施工。b.样品必须经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位各方认可、会签、存档后方可生效。c.样品必须有完整的检测报告、合格书等材料支撑。d.存档样品将作为后续现场质量查验的依据。
（5）样板指引
通过施工样板，可以很好的检测设计的合理性和工艺的可实施性，发现设计中不合理的问题，同时可直观进行可视化交底。
（6）复盘总结
a.错误是最好的老师，我们要注重从既往项目遇到的问题中汲取教训，随时收集项目设计施工过程中遇到的问题及解决方案，整理汇总到我们设计管理工具箱《项目设计缺陷及推荐做法清单》中。b.这个工具会随着项目的积累日渐完善，可作为我们设计管理防微杜渐、提升设计质量的一个有力工具。
（7）现场巡检制度
设计部会不低于两星期一次的频率对施工现场进行巡检，重点检查特殊工艺、特殊构造和施工易忽略部位，形成巡检报告发相关单位，并落实整改情况。
2.事前控制—招采阶段质量控制
建设单位想要达到的质量目标一般情况是由合同加以约定的，所以招标阶段对质量的控制尤为重要。而控制质量最重要因素为材料和施工，可同过招标文件及合同条款约定，为施工阶段的质量控制奠定基础。
3.事中控制—施工阶段质量控制
施工是关键，好的施工关系到整个项目的成败，保证施工质量需要从多个方面入手，包括进行全面的技术交底、严格的材料检验、细致的过程控制、详细的巡视验收、真实的留存资料、有效的成品保护。只有全面考虑并落实这些措施，才能确保防水施工质量的稳定和提高。
（1）加强防水卷材技术交底、明确施工工序及验收标准
（2）加强防水材料进场验收、核查资料、见证取样复试
（3）施工过程中加强巡视检查验收
（4）重要节点留存及施工过程留存影像资料，做到跟踪检查
（5）加强闭水试验及验收
（6）加强防水成品保护
4.事后控制—运维阶段质量控制
（1）物业管理单位应做好屋面维护工作
a.定期对对屋面进行检查，如发现屋面防水层、排气管、太阳能热水器、给水管、排水管、空调设备、屋面保护层等有破损的，质保期内通知建设单位，由原质保单位进行维修维护，质保期外物业应找专业人士进行维修维护。b.定期清扫屋面，清理水落口，保持屋面干净整洁，排水系统通畅，频次最少一季度一次。c.屋面如果要增加设备设施，应在不影响屋面荷载下进行，严禁对已有防水造成破坏，应由专业人员施工，有专人监督管理。
（2）建设单位应做好质保期的保修工作。
a.建设单位作为工程质量第一责任人，应高度重视项目交付后的维修维保工作。b.建设单位应督促质保单位在雨季来临时，提前做好准备工作，备足专员人员及物资。c.一但发生报修，建设单位应立即向质保单位发出维修任务；质保单位接到任务后，应及时到场查找原因并处置。d.如原质保单位不配合维修工作，建设单位应有相应的措施，有能力安排第三方维修公司介入，不影响小业主的权益。
（3）总结经验教训
建设单位应针对以往项目发现的涉及设计、施工等原因造成的渗漏，分析总结后与相关部门沟通，避免下一个项目再次发生类似问题。应该走出去，在区域内找寻防水施工较好的项目，学习优秀单位对防水施工全过程的管理经验，运用到自己的项目中去。
（全文结束，原创不易，欢迎大家交流讨论！）
