本金和本息的区别提前还款哪个好，等额本息和等额本金怎么选

飞飞
知识
2024-03-20 15:32:02

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:你好,工行贷款的利率是Ipr加4个点,民生是加2个点,不同银行贷款有什么不一样?民生现在加点更低,之后会不会调整加点?在哪个应该贷款更好?

回答：四大行原则上加40个点,不是4个点，现在最低的利率是不加点,也有加15点-25点。

利率低肯定是好事啊!

一般来说，确定加点后,后面不太会调整的，尤其放款后,不会调整的

当然每个银行都有自己的优势,你可以选择你最喜欢的银行,利率肯定是最重要的考虑因素之一

提问：请教，等额本息比等额本金总利息多，为何需要用等额本息？因为我的前提是本来就有现钱还贷的，也不在意前期还贷压力大，但是听星叔的，贷足贷长抵通胀！

回答：买房是选择等额本息还是等额本金？

标准答案是30年等额本息，永不提前还清！

为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。

先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数

哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？

最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。

我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。

一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：1.请教置换房子有什么需要注意事项？2.是买新房还是二手房？3.苏州工业园区和太湖新城以及科技城板块选哪个好呢？4.准备年底完成置换，打算先把现在的房子卖了，再看要买的房子。8月开始把房子挂出去卖不晚吧？5 二套房首付要50%了，首付打算130万左右，月供6000左右都可以请问有可以推荐的楼盘吗？总之感觉思路不太清晰，刚需购房祈祷能顺利完成置换，不会踩坑！迫切期待您的建议，多谢回答：1.置换房子考虑的东西应该比较多，它不像第一套房子啥也不懂就上车了。

置换考虑交通，周边配套，小区环境，物业，楼层，户型。

2.买新房还是二手房不同情况不同分析。价格，配套，规划等等。

3.园区目前价格太高了，但是学校，配套是最好的，目前在3万以上，好点的学区4万多。

科技城是高新区重点打造的，而且高新区管委会也搬到那里了。

原来是一片空地，但是规划不错。目前房价要2万以上，是很新的新区。

太湖新城有两个片区组成，吴中太湖新城和吴江太湖新城，吴中太湖新城没有什么楼盘，仅有的价格也近两万，而且离高架近。

吴江太湖新城性价比最高，而且和上海最近，连接最紧密。

价格1.5到2万，投资可以考虑。

4.不晚

苏州刚需买房价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：星叔，我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗？现在适合入手吗？

回答：临港新城是上海最遥远的地方，地铁过去都要2个半小时。

自住不建议买，非常荒凉，商业配套非常少。除非在那里工作。

投资的话也比市区增幅少，因为迪士尼和即将开业的海洋馆，冰雪世界，2010年到现在也就翻了一倍多。

所以，除非是在那里工作，否则，自住和投资都不是好的选择。

预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。

上海刚需买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享

提问：星叔好，未婚，三线城市，准备买房投资，家人都不支持，说房价回落，买房会亏，而且月供压力大。该怎么办？

回答：先弄到钱自己买一套然后赚钱。家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。