后疫情时代的2022年，房企频频暴雷，恒大、阳光城、奥园、宝能、花样年、绿地、融创之后，6月13日早间，领地集团控股集团有限公司发布公告，称一笔美元债即将到期，可能无法支付，申请交换要约……此处省略一万字，今天这都不是重点，因为我们大部分人都不是开发商。
2020年以来，身边的地产朋友对房地产买卖合同就研究得更细了，其实更多关心的是能否保住自己的资产或者能否借机捞一笔。大家看得最多的合同条款就是合同当事人的权利义务、违约救济约定及途径、定金条款。那么当房屋买卖合同中既有违约责任，又有定金条款一方违约又给对方造成损失，要如何正确适用以上三个责任呢？
1、违约金与定金
根据《民法典》第588条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金与定金不能并用，买房人只能选择其中的一个主张。
2、违约金与补偿性法定损害赔偿金
因约定违约金与补偿性损害赔偿金均以补偿性为基本功能，故违约金与法定损害赔偿金不能并用。根据《民法典》第585条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的”，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少“
另外根据《商品房买卖合同解释》第12条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，当违约金小于损失的，非违约方可以要求增加；违约金过分高于损失的，违约方也可以要求适当的减少，若违约金高于损失，但不过分的，可适当对违约金的约定不再调整。
3、定金与补偿性法定损害赔偿金
定金与补偿性法定损害赔偿金，一个是惩罚性的，另一个是补偿性的，因此“两金”可以并用，根据《民法典》第588条第二款“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”的规定，定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失，即“两金”并用时以违约造成的损失为最高限制。
希望上述几点对大家有所帮助，“填平原则”是房屋买卖合同普遍适用的基本原则，法律所能起到的作用就是让大家尽可能的全面诚信履行，不允许通过救济途径而获利，掌握上述观点，大家就可以很好理解房屋买卖合同的违约责任条款了。
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